区浩驰、赵恒

国家主席习近平“七一”重要讲话中指出要特别关心关爱青年人。要帮助广大青年解决学业、就业、创业、置业面临的实际困难，为他们成长成才创造更多机会。然而，过去二十年香港的楼价屡创新高，不断蚕食青年的薪金升幅，令他们的置业能力大幅倒退，情况不容乐观。

我们从各年的人口普查报告中了解大学毕业生在25至29岁时的收入情况，推算他们在楼价较低的新界地区购买一呎甲类单位（面积少于430呎）的相应收入比例。结果发现，2016年时，收入最高的一成人平均月薪约为3.7万元，以此收入水平推算，单位每呎售价约为月薪四分一，购买一个单位就相当于九年收入总和，尚属可以负担的范围。尽管如此，这些高收入青年的置业能力已经不如2001年，当时每呎售价只占月薪8%。

其余大部分毕业生的置业能力倒退幅度更为严重。位处收入中位数的毕业生，2016年平均月薪约为1.9万元，平均需要动用近半个月薪酬才能买到一呎。由此可见，普通毕业生在私楼市场的置业能力相当捉襟见肘，只能选择申购居屋。相比之下，2001年时，他们只需动用月薪约15%就可以买到一呎。

至于收入最低百分之十的毕业生，2016年平均月薪约为1.1万元，平均需要花费约80%月薪才能买到一呎。相比之下，2001年时，他们只需动用约四分一月薪就可以买到一呎。参照2016至2017年度年一人家庭申请公屋的入息限额同为1.1万元，换句话说，这批大学生的购买力从可以负担私楼，跌落至与公屋轮候资格相若的水平。

概括而言，在过去二十年中，私楼从大多数人都能买得起的大众商品，变成了只有少数人能负担的稀缺品。

尽管我们发现绝大部分大学毕业生被挤出了私楼市场，惟在现行的公屋轮候和居屋申购机制下，又极为不利单身青年获分配房屋。房屋问题得不到妥善解决，令青年难以结婚生育。反过来看，他们正是由于未能组织家庭而在轮候或申购公营房屋上吃尽苦头，深陷恶性循环，长久之下对本港人口结构十分不利。

全面开放居屋二手市场

我们认为，只有政府带领社会一步步重构断裂的置业阶梯，提升整体置业率，才能缓解青年置业困难。居屋是构成置业阶梯的关键，目前“白表居屋第二市场计划”（白居二）单位总存量达到八十六万伙，唯一直困于出售和购买资格限制的枷锁，令交易困难。若能更有效善用，将能解决不少青年的置业难题。

我们建议特区政府因应中低收入青年的置业需要，应考虑全面开放居屋二手市场，令更多符合资格青年能免补地价购入单位；至于较高收入的一群，政府则可透过税务优惠和首置贷款，协助他们重登置业阶梯。

团结香港基金助理研究员

原标题：政策思考/重构置业阶梯 助青年解决“四业”

来源：大公报