港府今年2月底为楼市“全面撤辣”，香港楼市持续回暖，虽有说撤辣效应已散，但港人置业意向明显有所提升。星岛新闻集团最近进行“港人置业意向”问卷调查，发现近半市民有信心今年下半年楼价将会上升，而且有高达36%无壳蜗牛表示有意置业，当中近4成人甚至计划在1年内上车。

▲楼市撤辣后，差饷物业估价署近两个月的楼价指数已连续见升。

楼市撤辣后，差饷物业估价署近两个月的楼价指数已连续见升；对于下半年楼市前景，星岛问卷调查显示，48%受访市民预料下半年楼价上升，当中大部分人估计升幅在一成之内（43.6%），多于预料楼价会下跌的受访者（35.9%）。

调查又发现，有高达36%无壳蜗牛表示有意置业，当中近4成人更打算在一年内上车。这批楼市潜力买家多属中产人士，44.7%月入3万以上至6万元，两成人更达6万以上至10万元，主要在观塘、沙田、葵青、元朗、屯门租私楼住；他们偏向看好启德、西九、北部都会区为最具升值潜力的地区。

有建议为首置提供税务优惠

这批市民的置业意愿，实属刚性需求。他们在问卷调查中提出的建议，包括希望政府可为新婚夫妇提供置业优惠，或者为新生子女提供换楼津贴等；亦有人提出可放宽私楼按揭年期上限，让40年以上楼龄可照做9成按揭，令市场增加上车盘；也有建议政府为首置市民提供首10年税务优惠，减轻经济负担；另有受访者希望政府从土地政策着手，加强供应和管理，释放更多如棕地等，用于住宅用途；更有意见大胆提出可仿效内地送户籍谷楼市，让外地人来港买楼送身份证，增加需求。

都会大学高级讲师林一鸣及浸会大学副教授麦萃才均认为，市民对楼价前景转正面趋势，反映大家都预期美国今年下半年将开始减息，以及因租金上升而驱使的置业需求。

林一鸣指出，楼价回升会是触发市民入市的原因，“楼价越升，买的人越多，现在横行，相信大家都只在观望，当然楼价跌，大家就更不想买。”麦萃才亦估计市民，特别是投资者都在等美国减息，当楼市出现升温的预期，就会考虑入市；加拿大早前已率先减息，而美国9月减息的机率亦已升至7成。

祥益地产总裁汪敦敬认为，调查结果与现时市场情绪脗合，市民已看到经济数据及前景改善，“看客观数据，今次回复快过2003年，当时要3年时间才到全民就业的3%（失业率），但现在半年就达到。很多行业回复中，但由于未及2018、2019年繁荣，才被认为不景气。”

他认同市民的建议，政府可在首置措施落工夫，例如重推置业资助贷款计划，低息或免息借首期助年轻人上车，进一步刺激需求；麦萃才表示，只要私楼供应保持稳定，给市民每年供应数字的预期，市场平稳发展，便会吸引有刚性需求的人置业；林一鸣则认为，让香港继续发挥自身优势，搞好经济，当市民有人工加、有钱赚，自然会买楼。

专家料下半年楼价平稳偏好

至于市民置业与否的关键因素，星岛问卷调查显示，近4成人表示主要取决于楼价，其次为个人入息及家庭需要。不过汪敦敬坦言，楼价就算再跌一半，买家仍会觉得高，“我做了这行42年，就算沙士，（买家）也不会觉得平。”他认为楼价孰高孰低，十分主观，较受市场气氛左右；用家事实上应以个人收入衡量，动用3成收入可供到楼的话，其实就可入市，“自住不用多想，供得起就买，不用睇市，用家睇市最论尽，准备好就应入市。”

按目前楼市走势，专家均认为正向好的方向发展，尤其今年减息机会仍然高。林一鸣相信下半年甚至明年，楼价会在3至5%之间上落，横行机会较大；汪敦敬则料楼价会缓慢回升10%以内；麦萃才亦预料会缓慢回升10%以内，楼价平稳偏好。

输入专才成楼市新动力

港府积极推出多项输入专才计划，截至3月底，已有约11万人才经各项人才计划来港，加上2月底撤辣后，非本地买家已毋须支付任何辣税。星岛问卷调查显示，有逾5成受访市民同意输入专才能为香港楼市带来正面作用。

麦萃才以新加坡为例，当地的专才计划推行多时，大量移民涌入成为当地楼价及租金上升的主要动力。政府近年着力增加人口，例如鼓励市民生育，但有关政策未能令初生婴儿数量大升，他认为即使年轻夫妇愿意生育，这些家庭亦要数年时间才需要换楼。

“移民入来的人，高薪、高学历、高技术，来港要即刻住，所以物业需求是即时的。”麦萃才指出，就算专才不买楼，租楼亦会推高租金收益，推动投资者入市，而且租赁市场变得旺盛，个别单位改卖为租，亦会减低放售物业数量，间接对楼价有正面影响。

香港持物业者多是中老年人

林一鸣亦认同，专才是支撑香港楼市的一股新动力。他表示香港楼市跟日本类似，7成物业由50岁以上的中老年人持有，年轻人不想买楼、中年人也没有动力换楼。即使父母掏腰包给子女置业，但这些需求始终有限。因此香港楼市的购买力，很大程度上要靠内地人及专才。

不过，他发现近年内地人心态转变，由以前爱买香港楼，现在则租楼为主，“以前十个里面，七至八个想买香港楼，现在变到得两三个。若他们认为香港跟内地城市生活情况越来越接近，为何不在内地买？在上海、深圳买，发展潜力或更好。”但林一鸣补充，即使买港楼的内地人比例降低，数量上仍然庞大，“未来每年十万八万个（移民），即使10个有3个买，也有3万人，足够支撑楼市不会大跌。”

拥两层楼多住港岛东

今次问卷调查，统计了受访者在18区的居住分布，发现有意置业的无壳蜗牛，主要居于观塘、沙田及葵青区，分别占11.2%、9.7%及9.4%。

另一边厢，有楼收租的市民分布不太一样，拥有两个或以上物业的“收租富户”，多居于港岛东、沙田及西贡区，分别占12%、8.8%及8.6%。

调查也有了解市民对于政府或地产业界协助置业措施的意见，不论有意置业的无壳蜗牛，还是月入逾10万元的高薪族，最多人希望政府可推动低息贷款，例如与金融机构合作，让市民以更低成本置业；部分人士更建议，政府应准许市民提取强积金用来置业。

高薪族多盼按息可减少

另有准备置业的无壳蜗牛，期望政府可以加快房屋供应，令楼价回落；亦有人明言，要令市民对楼市前景有信心，“楼价跌唔紧要，最紧要平稳发展”。

而在月入逾10万元的受访者中，最多人希望按息可以减少，也有人建议政府为首置、年轻或新婚家庭等特定群组作出担保，以解决首期不足的问题。

虽然楼市已撤辣，但很多中产仍希望进一步减印花税，以及放宽按揭成数，“现时香港楼价仍然偏高，政府应容许银行加大按揭的成数，让市民容易上车”。不过，也有意见希望政府减少干预，“市场自然有调整能力”

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