美联储减息?香港楼市“供平过租”可重现?专家称还看一关键

2024-07-31 10:12

美国联储局将于香港时间周四凌晨公布议息结果。利率期货显示,交易员普遍预期联储局今次会“按兵不动”,至9月会议才减息0.25厘。有“联储局线人”之称的《华尔街日报》记者Nick Timiraos日前亦指,预计局方将于今次会议发出9月减息讯号。有地产界人士预计,一旦美国开展减息,而香港跟减超过半厘,将重现“供平过租”,刺激投资客入市,为楼市带来新一波购买力。《星岛》翻查个别蓝筹屋苑放盘发现,若供楼利息下调0.5厘,对物业投资客而言,确实会出现“供平过租”。

联储局今夜料发减息讯号

踏入租务旺季,美联物业预计愈来愈多内地生、高才、专才等涌港所衍生的租赁需求,可推动租金持续上升。该行指出,上半年楼价指数累跌4%,已形成“租金升,楼价跌”的情况,相信随着美联储局9月开始减息的机会愈来愈高,若香港银行业未来跟随美国联储局减息超过0.5厘,“供平过租”将重现,促使“转租为买”及投资者入市情况增加,为楼市提供新一波购买力。

《星岛》在主要地产代理行的网站,物色了同时放售及放租的单位,比较买入单位的按揭月供金额,以及放盘租金。举例蓝筹屋苑太古城安盛台建安阁503实呎的低屋F室,现时以800万元(港元,下同)放售,放租则为月租18,500元。

倘减半厘 买太古城“供平过租”

以现时实际按息4.125厘计,若投资者支付50%首期、供款30年,按揭月供为19,386元,若成功以18,500元放租,租金收入未能完全覆盖按揭支出,每月需要“补贴”886元。

不过,若香港银行最优惠利率下调0.25厘,实际按息降至3.875厘,按揭月供已降至18,809元,贴近租金收入。若香港银行减息幅度达0.5厘,令实际按息降至3.625厘,按揭月供将降至18,242元,并会出现“供平过租”,投资者靠租金收入足够供楼。

入市第一城 现已抵销供楼支出

另一租务成交活跃的沙田第一城,4期44座中层F室,现时以480万元放售,放租为月租15,300元。若投资者造50%按揭,以现时实际按息4.125厘计,按揭月供11,632元,本身已“供平过租”。倘若香港银行减息0.5厘,实际按息降至3.625厘,月供更低至10,945元,即每月净赚超过4,000元。以上例子未计管理费等支出,单位亦可能有恒常的维修支出。

麦萃才:投资与否还看定存回报

虽然个别屋苑已出现支付50%首期买入投资、并出现“供平过租”的情况,但浸会大学会计、经济及金融学系副教授麦萃才直言,投资者要问自己一个问题,现在动用这么多资金作投资是否值得?“有Opportunity Cost(机会成本),放在银行也有3厘多、4厘”,投资者看的是买楼收租回报,等于或高于定存利率,投资才会成立。

在前述太古城例子,若成功以每月18,500元放租,一年租金收入为22.2万元,除以楼价800万元,租金回报率2.775厘;而在沙田第一城的例子,若以每月15,300元租出,一年租金收入18.36万元,除以楼价480万元,租金回报率3.825厘。

麦萃才续说,虽则叙造定存,仅到期收取利息,不像买楼有机会做到资本增值,但“现在看不到楼价会升,第二回报率又低于银行定期,看不到为什么要买(来投资)。问题是现在利息太过高!当利息降到一定水平,投资者、投机者便会全部出来,楼市便逆转”。

麦萃才认为,若美国开展减息,一至两季应可减1至1.5厘,“估计不用太久时间,视乎数据,若核心通胀率维持在2%以下、失业率强劲,其他指标也很差的话,可能会减多一些,因为有空间减”,届时利率敏感资产,“包括楼市,反应会大一些,入来的人包括投资者、投机者,但开头减息影响不是很大”。

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