4月21日起,香港因疫情而实施的社交距离措施分3个月三阶段逐步放宽,首阶段限聚令可多至4人,恢复堂食至晚上十时。放宽晚市堂食、餐饮乐观零售生意增,惟娱乐场所抱观望态度,戏院首天入座率仅得一成,希望戏院界会陆续推出新春档期贺岁佳片再次吸引戏迷重回座位上。香港廸士尼乐园及海洋公园门外首天分别逾百人排队,市民反应踊跃,不少一家大小到场游玩。总括而言,放宽社交距离措施肯定带旺零售、餐饮、美容、娱乐业等本地民生行业,但是高档零售及酒店业仍看内地与港澳恢复正常通关,及国际客正常赴港日程表。

逾两年的社会事件和新冠疫情已大大影响本港商业运作模式,待第五波新冠肺炎正在受控时,于疫中什么从工商铺及酒店物业市场内找寻合适投资机会。

根据中原(工商铺)资料显示,今年首季只录得1,207宗工商铺买卖成交,对比去年第四季减少约19%,按年同期首季更大幅减少约29%。如果按总成交金额比较,今年首季暂时只录得约235亿元,按季下跌约22%,对比2021年首季亦下降约13%。平情而论,首季看见“先高后低”的市况。年初一月还可承接去年末季的畅旺市况,但是政府陆续收紧社交距离措施,投资市场走淡。今年首季录得约29宗逾亿元大手工商铺买卖成交,涉及总金额约112亿元,对比去年第四季分别下跌约9.3%及4.0%,较去年同期宗数相若,金额则轻微回升约5%。

大型商场回报高兼稳定

疫中零售物业实现不少新发展情况。首季四大核心区街铺空置率保持在11%左右,个别业主为免铺长期空置,宁愿大幅减租,招收其他商户入户,不少民生商户趁机进驻,享受大幅折扣租金优惠,包括家品店、手机配件、超市、体育用品、防疫物品店、连锁食物店等等。核心区巨型铺位昔日被跨国名牌零售公司以数百万元月租用,但是游客绝迹无力再付巨额月租而纷纷弃用。业主面对现实,只有割租分拆巨铺再次推向市场,部分得民生行业如超市、快餐店等承租,但是新租金相比高峰期已折让一半以上。这些店铺业主大多向银行贷款,不会割价求售,令逾亿的核心店铺成交几近绝迹。反而民生行业受到新冠疫情影响较少,季内大型基座商场项目受到投资者追捧,共录得不少于5宗成交,投资者主要看重租金收入较稳定,且回报率较高的优点。

酒店料受惠旅客回归潮

沉寂多时的酒店物业终于再被追捧。最近基金主力吸纳酒店,近期共不少于6间酒店成交,包括尖沙咀晋逸精品酒店(159房、9.8亿元)、中环彩鸿酒店(148房、8.5亿元)及油麻地CASA酒店(162房、5.9亿元)被PGIM基金拿下、荃湾汀兰居酒店(435房、14.5亿元)、红磡海逸酒店(388房、16.51亿元)及大角咀珀丽酒店(435房、14亿元)。6间酒店共计1,727房,总作价是69.2亿元,是多年来堪称酒店活跃年头。

这些酒店都是主力接待团体旅客,不是热门的“宅度假”分子,投资者主要看好住宅租务市场,把酒店改变成共居式服务式住宅长期出租。反观不少核心区五星级酒店则主力招待“宅度假”散客或暂时改装成防疫酒店,期望藉此度过疫期,以待香港与内地和国际正常通关后旅客重返。

工厦易改装 迎疫市需求

工厦成交在疫下表现相对稳健,不少本地财团或外国基金仍然购买改装成为迷你仓用途或新兴业务用途如数据中心、创科基地等等。黑石基金早前斥资逾10亿元先后购入筲箕湾精雅印刷集团大厦全幢及观塘新传媒集团中心全幢。

近日,新加坡StorHub以约9亿元连环扫入工厦,包括新蒲岗百祝工厂大厦二层楼、红磡义达工业大厦一篮子物业和长沙湾柏裕工业中心多层楼面。疫情下工厦楼面是最便宜的营商地点,楼面空间较大容易剪裁,而且香港居民储物空间刚需不弱,便吸引基金积极入市再改装工厦楼面。

最后探讨下商厦市道,新冠肺炎令商业活动停顿,国际性商业往来受到极大影响,上班一族也被迫“留家工作”,都打击整体商厦市情。昔日商厦是众多基金和本地投资者的宠儿,但近年已“无复当年勇”了。市场运作改变令商厦租金受压,商厦成交活动大幅减少。可幸的是租金连番下挫已于今年首季开始吸引租客回归甲级商厦,首季吸纳量负转正,算是市场开始转稳的兆头。

不过面对未来两年的本地庞大供应量、俄乌战争的后遗症浮现、全球主要经济体的加息周期正式开展,未来的商厦情况不容乐观,似乎大手成交项目短期不易出现,待市场再在上升息口和新商业运作模式中回到平衡点后才可重新起步。

总括来说,未来一年内工商铺和酒店市场会转而复常,民生店铺及酒店仍是投资选项,工厦是较为稳健的,但是商厦则仍待回复正轨。

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来源：香港文汇报      作者：张宏业 特许测计师、中国房地产估价师