易宪容

内地的楼市会出现 V 型反弹吗？估计这是大家都十分关注的大问题，因为对于一个基本上还是依赖房地产市场为增长动力的经济体来说，只要6月份楼市出现 V 型反弹，其经济的稳增长也就没有多少问题了。尽管6月份的资料还没有公布，不过，就当前内地的楼市形势来说，要实现V型反弹还是一个比较悬的事情。

因为从中指院资料来看，6月份的楼市成交，一线城市的成交量环比上涨122%，特别是6月1日解封的上海涨幅接近10倍，而二三线主要城市成交量也有大幅提升。不过，这些可能更多的是基数效应。比如，4至5月份受疫情影响上海处于封闭状态，楼市交易量为零，所以只要解封，只要有少许的交易量，环比大幅上涨当然是十分正常的。但据克而瑞的统计资料，6月份全国百强房地产企业住房销售金额为7330亿元，虽然较5月份反弹61%，这仅是环比而言，但是从同比而言，比去年同期暴跌43%。也就是说，从整体来看，当前内地房地产市场仍然处于严重低迷的态势。

居民购买住房欲望下降

现在的问题是，从年初开始，不少城市就出台许多楼市救市政策，据中原地产研究院统计2022年上半年，内地有200个城市推出了房地产市场楼市松绑政策超过460次，较2021年同期大增61%，刷新历史纪录，甚至于运用 “棚户房票化” 等怪招催促居民进入市场，但至今都似乎成效有限。何也？在以往只要经济增长放缓，政府就会出台各种行政性的救市调控政策，而且每一次都立竿见影，内地的GDP也是以房地产为动力推上了一个又一个台阶。但是，这次各地方政府使出浑身解数，各种行政性房地产救市政策出台，效果还是十分有限，内地房地产市场未来如何发展仍然是不确定的。

实际上，与以往不同，当前内地的房地产市场已经发生巨大变化，这在于新冠疫情的持续与蔓延，使得居民的消费能力与消费欲望全面下降，这自然会全面影响居民购买住房的欲望；在于内地的人口结构从2015年开始出现重大转折，作为房地产消费的主要群体即工作年龄的人口，总数在2015年达到顶峰8.01亿人，但在那之后已经减少了2000万人；在于从2015年以来内地房地产市场创纪录增长，让城市居民持有的住房快速增长，2022年人均居住面积达41平方米等市场环境发展了巨大变化。

更重要的是当前内地房地产市场已经陷入三大困境。一是房地产开发商的债务危机。从2021年下半年开始，由于受 “三条红线” 监管的影响，内地不少头牌房地产开发商一家又一家爆雷。这不仅使得不少房地产开发商面临破产倒闭的风险，也让不少城市居民意识到购买住房面临著巨大风险（因为内地住房销售是采取预售制）。最近英国《金融时报》报道，内地房地产开发商须于今年下半年偿还外币债券高达150亿美元。这意味著房地产开发商违约风险愈来愈高。所以，不仅债券持有者对此十分担心，城市居民对此同样十分担心。

当前内地房地产的第二大困境是民营房地产开发商企业不看好市场未来前景，根本就没有意愿进入土地市场。受疫情影响，内地已公布前5个月财政收入的22个省市中，16个出现不同程度按年下跌，包括北京、上海和天津，吉林的跌幅更达四成半。卖地收入作为地方财政的主要来源，22个主要城市的首轮集中供地陆续收官，成交地的数量、总金额分别不到400宗和5000亿元，与2021年同期相比，完全是腰斩。更重要的是不仅在于土地出让金腰斩，而且买地的主体出现了重大的变化，民营房地产开发商几乎 “隐身” ，而仅是国有的房地产企业。

房地产市场最大困境

这里就隐藏著一个十分重要的问题，内地的房地产市场是不是由民营企业为主导转向为国有企业为主导。如果是这样，内地的房地产市场是不是会出现重大转变。其实，这里并非全是所有制结构变化的问题，更重要的是这些国有房地产企业隶属的问题。如果这些国有的房地产开发商大股东都是各个城市的城投公司（每一个城市及下属部门都有无数的城投公司），那么这些国有房地产商进入土地市场目的有更深的一个层次，不是持有土地建造更多的住房，而是如何来保证地方政府的土地财政。所以，如果通过救市政策，这些城市的房地产市场繁荣了，国有房地产企业可用这些土地建造住房，否则地方政府可能面临的风险会更高。

当前内地的房地产市场第三大困境就是在房价不向下调整的情况下让救市政策见成效。这也是政府多年来房地产调控所乐见。因为，只有房价上涨才能让购买住房者有动力进入市场，否则，住房购买者都会纷纷退出或远离这个市场。当前的市场形势是，尽管地方政府千方百计要托住房价，但房价下跌甚至于暴跌已经成了趋势。这也让整个房地产市场价格上涨预期已经逆转，所以地方政府想要救市，并用不同的政策

刺激购买住房进入市场，但在市场预期已经逆转的情况达到其政策目标几乎是不可能的，这就是当前内地房地产市场最大的困境所在。

来源：香港商报