白表居屋第二市场计划逾半中签者弃入市

2022-09-13 08:15

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九七后落成的大批居屋,楼龄已纷纷踏入二十年,未能承做高成数按揭。

为协助基层家庭上车而推出的白表居屋第二市场计划(俗称白居二)需求殷切,连续三年录得破十万宗申请,房委会亦因而决定大增配额至四千五百个。对上一轮的“白居二 2020”,购买资格近月陆续到期,但房委会数字显示,实际仅得约二千名中签者选择“入市”,意味有二千五百名中签者放弃利用配额上车,是计划恒常化以来最多的一次。业界留意到,“白居二”成交比例,已连续两期跌至四成多水平,除了与疫下经济不景有关外,也因九七高峰期后落成的大批居屋,楼龄已纷纷踏入二十年,而未能承做高成数按揭,加上港府二十年前停建停售居屋形成供应断层,落成的新居屋也数目锐减,担心未能“配对”上车的问题将会渐趋恶化,令“白居二”计划逐渐失效。

“白居二”计划在二○一三年进行首次试验,提供五千个配额,接获六万六千一百五十七宗申请,成功购入单位有二千四百零五宗。二○一五年第二次试验,配额减半至二千五百个,接获四万三千九百三十四宗申请,成功购入单位有一千六百一十六宗。

计划于二○一八年起正式恒常化,同样提供二千五百个配额,接获六万零五百三十四宗申请,最终成功购入单位有一千四百一十八宗。翌年配额增加五百个至三千个,接获十三万四千四百零三宗申请,房委会回覆本报查询指,截至今年七月底,该期成功购入单位有一千三百宗。

至于“白居二 2020”,配额则倍增至四千五百个,接获十一万七千四百一十九宗申请。据了解,中签人士为期一年的购买资格期间,已于近月陆续届满;房委会接受本报查询时表示,截至七月底,成功购入单位约有二千宗。值得留意的是,计划恒常化前后两期,即二○一五年及二○一八年,成交量分别有逾六成四及五成六;但紧接两年的成交量只有四成三及四成四。而随房委会于二○二○增加名额至四千五百个,意味多达二千五百名申请者放弃选择利用配额“入市”。

楼龄逾19年要多付首期

中原按揭董事总经理王美凤表示,以首次出售日期起计,政府为居屋担保三十年,银行批出的实质按揭成数和还款年期视乎担保期剩余几多年。在二手居屋市场上,如果楼龄为十九年或以下,银行一般都可提供九成按揭及二十五年还款期;相反置业人士可能要选择缩短还款期或多付首期。若担保期已过,审批相对严谨,“私楼咁计,做压力测试及计足供款入息比率,分别很大。”

她续指,实盘比想象中少,因居屋有折扣率,业主倾向“好啲价钱先放”,故居二市场部分单位价钱偏高,尤其是旺市的时候,业主与买家拉锯亦较严重,买家未必容易找到价钱及楼龄都合心水的单位。她相信从担保期手,让更多居屋做到高成数按揭,能实时增加买家的选择,流动率和成交量应有所改善。

“每当过了一年,又要跟银行再拼过,因为又有一批居屋超过二十年的年期。”专营二手居屋买卖的祥益地产总裁汪敦敬称,市场上未补地价的居屋超过二十多万个,惟留意到促成买卖双方成功“配对”,往往并不容易,而房委会仅为居屋担保三十年之下,令很多有意透过“白居二”入市的家庭,无形中丧失置业的机会,失却推出计划的原意,“现在私楼都可以借九成,反而给草根阶层购买居屋却只获借六、七成,这是极不理想,变相只是满足一些供款能力较强的次要服务对象。”

售价偏高  旺市拉锯严重

他认为,当局应循两个方向解决问题,首要是要求房委会延长担保期,让楼龄超过二十至三十年的居屋可在市场正常买卖,或直接跟银行理顺居屋的按揭安排,“没有了担保期之后,居屋借贷条件跟同龄私楼相差很远,这是十分脱节,亦反映银行服务不到位;曾有银行向居屋业主作出较为宽松的借贷安排,但其后已收紧,因此政府需要表态鼓励,不能只是个别银行‘捱义气’。”

他坦言,多年来也跟当局反映有关问题,惟一直未获积极回应,留意到现届政府官员积极解决房屋问题,但同时也不应忽视窒碍居屋买卖的最关键技术问题,否则容易引起民怨,“这是草根阶层买楼的问题,民生无小事,协助他们置业不是最重要吗?”

承做高成数按揭居屋更少

身兼房委员资助房屋小组成员的立法会议员梁文广指出,九七楼市高峰期大量落成的一批旧居屋单位,已纷纷步入关键年期的“水尾”,碰巧当局在二十年前宣布停建居屋,造成供应断层。他说,虽然其后房委会多次出售货尾单位,但数目微不足道,加上新建居屋不可立即在市场放售,预期未来一段时间可让“白居二”申请者承造较高成数的居屋单位,将会急剧下降,成功“配对”入市更难。

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