九七后落成的大批居屋，楼龄已纷纷踏入二十年，未能承做高成数按揭。

为协助基层家庭上车而推出的白表居屋第二市场计划（俗称白居二）需求殷切，连续三年录得破十万宗申请，房委会亦因而决定大增配额至四千五百个。对上一轮的“白居二 2020”，购买资格近月陆续到期，但房委会数字显示，实际仅得约二千名中签者选择“入市”，意味有二千五百名中签者放弃利用配额上车，是计划恒常化以来最多的一次。业界留意到，“白居二”成交比例，已连续两期跌至四成多水平，除了与疫下经济不景有关外，也因九七高峰期后落成的大批居屋，楼龄已纷纷踏入二十年，而未能承做高成数按揭，加上港府二十年前停建停售居屋形成供应断层，落成的新居屋也数目锐减，担心未能“配对”上车的问题将会渐趋恶化，令“白居二”计划逐渐失效。

“白居二”计划在二○一三年进行首次试验，提供五千个配额，接获六万六千一百五十七宗申请，成功购入单位有二千四百零五宗。二○一五年第二次试验，配额减半至二千五百个，接获四万三千九百三十四宗申请，成功购入单位有一千六百一十六宗。

计划于二○一八年起正式恒常化，同样提供二千五百个配额，接获六万零五百三十四宗申请，最终成功购入单位有一千四百一十八宗。翌年配额增加五百个至三千个，接获十三万四千四百零三宗申请，房委会回覆本报查询指，截至今年七月底，该期成功购入单位有一千三百宗。

至于“白居二 2020”，配额则倍增至四千五百个，接获十一万七千四百一十九宗申请。据了解，中签人士为期一年的购买资格期间，已于近月陆续届满；房委会接受本报查询时表示，截至七月底，成功购入单位约有二千宗。值得留意的是，计划恒常化前后两期，即二○一五年及二○一八年，成交量分别有逾六成四及五成六；但紧接两年的成交量只有四成三及四成四。而随房委会于二○二○增加名额至四千五百个，意味多达二千五百名申请者放弃选择利用配额“入市”。

楼龄逾19年要多付首期

中原按揭董事总经理王美凤表示，以首次出售日期起计，政府为居屋担保三十年，银行批出的实质按揭成数和还款年期视乎担保期剩余几多年。在二手居屋市场上，如果楼龄为十九年或以下，银行一般都可提供九成按揭及二十五年还款期；相反置业人士可能要选择缩短还款期或多付首期。若担保期已过，审批相对严谨，“私楼咁计，做压力测试及计足供款入息比率，分别很大。”

她续指，实盘比想象中少，因居屋有折扣率，业主倾向“好啲价钱先放”，故居二市场部分单位价钱偏高，尤其是旺市的时候，业主与买家拉锯亦较严重，买家未必容易找到价钱及楼龄都合心水的单位。她相信从担保期手，让更多居屋做到高成数按揭，能实时增加买家的选择，流动率和成交量应有所改善。

“每当过了一年，又要跟银行再拼过，因为又有一批居屋超过二十年的年期。”专营二手居屋买卖的祥益地产总裁汪敦敬称，市场上未补地价的居屋超过二十多万个，惟留意到促成买卖双方成功“配对”，往往并不容易，而房委会仅为居屋担保三十年之下，令很多有意透过“白居二”入市的家庭，无形中丧失置业的机会，失却推出计划的原意，“现在私楼都可以借九成，反而给草根阶层购买居屋却只获借六、七成，这是极不理想，变相只是满足一些供款能力较强的次要服务对象。”

售价偏高  旺市拉锯严重

他认为，当局应循两个方向解决问题，首要是要求房委会延长担保期，让楼龄超过二十至三十年的居屋可在市场正常买卖，或直接跟银行理顺居屋的按揭安排，“没有了担保期之后，居屋借贷条件跟同龄私楼相差很远，这是十分脱节，亦反映银行服务不到位；曾有银行向居屋业主作出较为宽松的借贷安排，但其后已收紧，因此政府需要表态鼓励，不能只是个别银行‘捱义气’。”

他坦言，多年来也跟当局反映有关问题，惟一直未获积极回应，留意到现届政府官员积极解决房屋问题，但同时也不应忽视窒碍居屋买卖的最关键技术问题，否则容易引起民怨，“这是草根阶层买楼的问题，民生无小事，协助他们置业不是最重要吗？”

承做高成数按揭居屋更少

身兼房委员资助房屋小组成员的立法会议员梁文广指出，九七楼市高峰期大量落成的一批旧居屋单位，已纷纷步入关键年期的“水尾”，碰巧当局在二十年前宣布停建居屋，造成供应断层。他说，虽然其后房委会多次出售货尾单位，但数目微不足道，加上新建居屋不可立即在市场放售，预期未来一段时间可让“白居二”申请者承造较高成数的居屋单位，将会急剧下降，成功“配对”入市更难。

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