今年香港楼市先后受到疫情、股市波动及加息等多项负面消息夹击，导致楼价创5年来新低，累积下跌超过10%。昨日长实中标的地皮更是跌回8年前的价格！现在，是否已到了入场楼市捡漏的时机？

长实87亿低价“捡漏”捞到启德靓地

2022年12月21日，香港地政总署公布，香港九龙区启德2A区4号、5（B）号及10号商住地以87.03亿（港币，下同）批予长实，批租期为五十年。上述地皮由三个地块组成，并合并成一个项目招标，占地规模较大，地盘面积约21.44万方英尺，涉及可建总楼面约141.8万方英尺。

此次长实以逾87亿港币力压其余五组财团投得启德大型商住地，且平均每方英尺楼面地价仅6138元，重返8年前水平。不但较市场估值的下限价低约23%，并且较该集团于去年2月投得的同区住宅地，跌价逾61%。

长实吴佳庆：预计回报理想

长实执行董事吴佳庆表示，对于这次以相宜价钱投得启德新区的大型地皮感到非常高兴。她又说，项目地理条件优越，位处宋皇台港铁站上盖，日后亦有地下购物街连接九龙城传统区域及启德港铁站，预料落成后的中小型住宅单位将受欢迎，可望带来非常理想的回报。

启德地价重返8年前水平

“地价”比去年2月跌价约61%

这次是长实集团第二次投得启德区地皮，翻查之前的资料可知，该集团去年2月斥资102.8亿，投得启德第四E区二号住宅地，当时平均每方英尺楼面地价15861元。而12月这次投得的启德2A区4号、5（B）号及10号商住地，平均每方英尺楼面地价仅6138元，明显跌价约61%。

地价重返2014年水平

值得留意的是，新鸿基地产于2018年四月投得的同区第一F区一号商住地，中标价达251.61亿，平均每方英尺楼面地价约17776元，和长实刚投得的商住地相比，高出约1.9倍；并且与会德丰于2014年5月以25.2亿投得的启德一H区三号地（现为OASIS KAI TAK），平均每方英尺地价约6101元差不多，意味今次的地价重返8年前水平。

中标价格比市场最低估值还要低23%

早前市场对上述地皮的估值是在113.4亿至148.89亿，每平方英尺估值约8000至10500元，这次中标价格比市场估值的下线还要低23%。

地价似有下降趋势，香港其他区地价亦在下跌

12月15日，港府市建局突击公布皇后大道西/贤居里发展项目招标结果，长实以11.61亿力压其他6个财团投得地皮发展权。以项目总楼面约12.15万方英尺计算，每方英尺楼面地价约9554元，属市场估值下限、中标价较8月批出由远展以12.4亿夺得的同区崇庆里/桂香街发展项目，每方英尺楼面地价13085元，相隔不足4个月急挫27%。

11月16日，香港葵涌荔岗街住宅地招标结果公布，由中信泰富以11亿力压其余八家财团夺得，每英尺楼面地价约4390元，对比近八年前同区住宅地，大幅跌价逾34%。业内人士指出，近期地价级级跌，反映发展商出价相当审慎，对后市不太乐观，甚至是看淡后市。

地价为何持续走低？

此次地价低于估值下限价，业界深感意外

该项目尚未公布中标结果时，就有业界人士指出，考虑到近期地价“级级落”，再加上港岛区住宅用地4个月贬值逾20%，每方英尺价跌穿1万，加上项目投资额庞大，预计此次发展商出价审慎。并判断综合市场，项目估值应该在113.4亿至148.89亿之间，每方英尺估值约8000至10500元。然而结果公布后，这次长实的中标价比估值的下限（113.4亿）还低约23%。

可能受楼市交投疲弱的影响

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚认为，这次启德商住地有不少发展商入标，这代表了现在投地意愿仍然高涨。这次中标价走低，只是受到今年楼市交投疲弱的影响，各大发展商手中积存的新盘和货尾量多，再加上之前投中的地皮还没开始发展，因此导致他们出价比较谨慎。

华坊谘询评估资深董事梁沛泓表示，楼市受到疫情、加息及经济前景未明朗等因素影响下，整体成交量少，楼价持续回软，连带近月地价亦级级跌，可见发展商出价相当审慎，对后市可能不太乐观，甚至是看淡后市。

美联测量师行董事林子彬也表示，这次项目地价远较市场预期为低，楼面英尺价已“时光倒流”至2014年启德类近地皮的地价水平。主要原因可能因为这次批出的地皮虽然位处优越地段，但发展有一定限制，令建筑成本增加，投资规模料逾150亿元，加上近月投资气氛影响，令出价变得更审慎。

楼市交投疲弱影响香港地价持续走低

那此番地价下降，是否又会反过来影响到楼价呢？香港楼价是否会受此影响？项目落成后楼价也会回落吗？

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚认为，这次地皮中标价仅反映了当前的市价，即使启德商住地的平均每方英尺地价只有6138元，但这并不代表未来项目落成后售价会回落至17000元水平，因为还需要考虑其他因素。

有业界人士认为：楼价将继续下跌

疫情加息“夹攻”，香港楼价5年新低

受到加息、疫情及经济不明朗等负面因素夹击，香港住宅楼价持续受压。差饷物业估价署最新数据显示，10月份私楼售价指数报352.4，按月下跌2.41%，跌幅不仅较9月扩阔，并且是连续五个月下跌，创近五年新低。业界预期，由于市场缺乏利好消息，11月私楼售价指数有机会继续受压，全年楼价跌幅贴近15%。

差估署最新数据显示，10月私楼售价指数报352.4，较9月的361.1，按月下跌约2.41%，跌幅较9月份的2.06%扩阔，并且连跌五个月，创2017年11月之后近五年新低。今年首十个月累计，指数已累跌10.54%，并且较去年9月的历史高位398.1，累积回落11.48%。

业界预计楼价会继续下跌

长实营业部首席经理郭子威表示，香港继续面对加息和疫情两大不利因素影响，整体楼市气氛一般，买家入市信心薄弱，一、二手成交大幅减少。由于差估署数据滞后，相信未来两个月楼价会继续向下调整。

戴德梁行料明年楼价再跌5% 息口有望明年见顶

12月15日，戴德梁行发表香港房地产市场2022年回顾及2023展望。 戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤表示，明年本港住宅市场仍然受加息及环球经济影响，左右买家入市意欲，同时相信部分业主因供楼压力加大而扩阔其议价空间。

预计明年上半年楼价仍会维持跌势，但随着市场预期息口有望于明年见顶，下半年楼价或将渐趋稳定，预期楼价有约5%下调空间。 成交量方面，今年一手成交减慢令发展商持货量增加，估计明年发展商将加快推盘，并会采取贴市开价的策略吸引买家。

另外，股票市场近日逐步回升，若明年能保持升势，加上憧憬边境有望逐步开放等利好消息，相信能带领本港经济和楼市气氛逐渐回暖，住宅成交量或有机会较今年低位回升20%至30%，与2019年、2020年水平相约。

亦有业界人士认为：通关后，明年可能触底反弹

中原陈永杰指中港通关利好楼市 楼价明年触底反弹15%

12月14日，中原举行2022年楼市回顾及明年展望。据中原研究部资料，预料2022年全年一手私人住宅买卖登记料达1.1万宗，较去年跌37%。金额方面，由于今年推售新盘以新界上车盘为主，拖低全年一手成交金额，料仅达1200亿，较去年跌49%。 成交量及成交金额皆创2013年一手新例后9年新低。

中原亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指，今年楼市与去年相比属“天与地”，截至本月9日为止，今年中原城市领先指数已累挫近15%，是次跌浪较2008年金融海啸及2003年“非典”还要长，已经达到68周，相信是楼市辣招所致。

不过，陈永杰相信楼市最坏时刻将过去，近日好消息逐渐浮现，包括香港与内地通关有望、明年美国加息幅度料进一步缩减，相信明年楼市会否极泰来，若加上政府适时减辣，楼价有望于明年首季触底，预料全年楼价由谷底反弹15%。

明年楼价料止跌回升

随着陆续有利好消息出现，例如中港两地逐步放宽防疫措施、美国或放慢加息步伐及发展商积极推盘等，明年本港楼市有望走出跌市阴霾。综合各大代理对明年楼市的展望，绝大多数认为楼市最坏时候已经过去，明年楼价有望止跌回升。

美联住宅部行政总裁（港澳）布少明表示，疫情影响买家入市信心，今年楼市交投屡创新低，可以用“极度深寒”来形容，楼价无论跌幅及持续时间，均较“非典”时期有过之而无不及。他又称，虽然本港放宽防疫措施及有望短期内与内地通关，但楼市短期难受惠通关消息，估计今年全年楼价仍会下跌15%。展望后市，布少明认为最快于明年1月下旬、农历新年后楼市才会出现“小阳春”，届时楼市有望在发展商加快推盘的刺激下，恢复生气，明年下半年楼价将“先稳后升”，全年楼价或升约5%。

利嘉阁总裁廖伟强指出，过去一年市场积压不少购买力，大部分都在等待转势重新入市，只要市场上的负面因素渐渐散去，加上通关希望愈来愈大，料发展商重新积极大举推盘，在不利因素逐渐消散下，明年整体住宅交投可望重展活力，预料中小型住宅楼价升5%至8%，豪宅楼价则升5%。廖伟强相信楼市最差时期在今年底或明年初出现，之后有机会逐步好转。

港置行政总裁马泰阳称，12月为传统楼市淡季，虽然港府再放宽防疫措施，为社会全面复常再踏前一步，但相信经济全面复苏需时。马泰阳预料明年上半年楼价仍处于调整阶段，下半年将会有好消息，买家入市态度或明朗化，料楼市最快明年中呈现突破，预计明年楼价波幅约5%。

祥益地产总裁汪敦敬表示，今年楼价调整幅度远高于市场预期，但认为楼市最困难时刻已经过去，近期见到部分屋苑如天水围嘉湖山庄造价回升，预料明年经济活动复常后，个别住宅物业如居屋、小型单位楼价有望回升3%至5%。汪敦敬又估计，明年楼市跌势将停，楼价会分阶段回升。

关于明年香港楼价是持续下跌还是触底反弹

业界人士看法不一，你认为现在是入场抄底等反弹的好时机？还是应该再观望一下明年行情？

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