▲星岛新闻集团CEO蔡晋博士。

香港负资产爆升，为近期市场热话，亦引起一些恐慌。去年香港楼价狂泻15%，为近十多年来首次，第4季负资产数量由第3季末的533宗，狂飙接近22倍至12164宗，涉及金额高达660亿元。其实，负资产并不可怕，这只是楼市下滑的短期效应，反而息口不断上升，对供款能力所造成的严峻考验，不容忽视。

香港住宅楼价去年首3季下跌8.5%后，第4季再跌 7.7%，令特别是9成按揭业主，无奈地加入负资产行列。上车难一直是香港居民的真实写照，追本溯源，当年政府为助市民上车，先后于2019及2022年放宽按揭保险计画，推出所谓的“林郑Plan”及“波叔Plan”， 前者将9成按揭适用的楼价上限，由原来400万放宽至800万，后者更将9成按揭适用的楼价上限放宽至1000万，让市民可以买更贵的楼，更容易借到9成按揭贷款，成功上车。自此，高成数按揭贷款新批个案由万多2万宗，推高至逾4万至5万宗。

当时已有市场人士警告，在楼市仍处于上升周期时推出“林郑Plan”，可能令准买楼者承受较高风险，只要楼市下跌逾10%，9成按揭业主就会沦为负资产。去年中原城市领先指数下跌超过15%，是自08年金融海啸后表现最差的一年。同年负资产大增，估计相当部分正是用“林郑Plan”或者发展商提供的“呼吸Plan”摸顶入市。

事实上，近期沦为负资产的都是高成数按揭业主，而涉及物业主要为近2年推售的新盘，因一手楼往往比二手市场有高溢价，楼市升势一旦逆转，这些业主便最容易变成负资产。大家要注意的是，由于不少发展商有一定数量的新盘货尾，料在未来多个月的开价不会太进取，压抑二手市场，负资产情况可能会维持一阵子。

虽然负资产情况看似严重，但市民不用过分担忧，因为只要经济好转，楼市回暖，便将会有效解决。反而确保供款能力，不因断供而被收楼是关键。

近年来，息口上升对还款能力造成严峻考验。随着美联储开启40年来最大力度加息周期，1个月期香港银行同业拆息（Hibor），从2020年中低于1%的水平，持续上升到2022年12月初超过5%，而香港银行业去年亦3次上调了最优惠贷款利率（Prime Rate），从5%调高至5.625%。传统的H按和P按用家，已承受较大的每月供款上升压力，即使H按通常有P按封顶，但是也无济于事。

市场资金充裕及贷款需求疲弱，令Hibor已从去年12月初的15年高点，下降近半至近期2.5%左右水平，然而借贷成本的下行可能只是短暂的。 Hibor下跌亦扩大了与美国所使用的伦敦银行间同业拆借利率（Libor）的差距，提升了投资者的套利交易意愿，因此可能会推动港元兑美元汇率跌向7.85港元的弱方兑换保证，至此金管局便会干预，并推高港元利率，所以，H按和P按将经受更大考验。

香港的生活与经济已逐步复常，但要完全复苏相信仍需一段时间。提升香港竞争力、推动经济发展逼在眉睫，是所有持份者的责任与义务，各行各业维持良好经营，才能让更多的打工仔有工返、供到楼。

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