▲ 香港特首李家超本周出访中东招商，期望可改善香港商业环境。

上周港股处于获利回吐阶段，虽然香港政府宣布本周全面通关，大市在好消息证实下，要消化巨大的累积升幅，加上美国联邦储备局议息后表明利率仍有上调空间，恒指上周五收报21660点；国企指数收报7387点；科指收报4634点，3大指数在上周最后一个交易日均下调。

恒指上周累跌1028点，其中周二曾大幅下跌846点；国指上周累跌386点；科指上周累跌179点。创科实业（069）为上周涨幅最大个股，达10%；继成为上周五全日表现最差蓝筹后，碧桂园服务（6098）再录得上周最大跌幅，累跌17%。

英国“发财容易、工作艰难”

美国上周议息，美联储表示仍然加息，市场感觉央行理事有可能口硬手软，摆出鹰派姿态以达致心理管控通胀预期的效果，但出乎意料的是，最新公布的就业数字明显比预期强劲。在美联储表明重视劳动市场下，华尔街对高息的忧虑回升，3大指数齐挫，道琼斯工业平均指数收市报33926点，跌127点；标准普尔500指数报4136点，跌43点或1.04%；纳斯达克指数由去年9月上旬以来最高回落，收市报12006点，跌193点。总结一星期表现，道指跌约0.2%；标普500指数升1.6%，连升第二个星期；纳指升3.3%，连升第五个星期。反映中国概念股表现的金龙中国指数滑落3.9%。

除了美股外，英国股市刚创出历史新高，英国富时100指数收报7901点。英国经济自俄乌战事以来日益恶化，打工仔为争取加薪发动各类型工业和抗争行动，股市却不跌反升，主要有两个原因：英镑汇价大跌抵销了部份衰退对股市的冲击；再者是英国股市新经济成份低，主要受传统产业如石油、能源主导，另外是银行业。去年油价造好，能源行业成为衰退下的得益者，银行也受惠于加息效应，这从汇控（005）、渣打（2888）两间英国银行股价都有不俗表现可反映出来。金融市场的反常表现，说明当地贫富悬殊正在加剧，社会步入“发财容易、工作艰难”的状态。

▲ 华尔街对高息忧虑回升，上周五美股三大指数齐挫。资料图片 

香港简约公屋计划触发官商硬拼

说起社会贫富悬殊，近日除了通关外，另一热议政经课题是简约公屋。《施政报告》提出兴建3万个简约公屋，方案抛出初期，社会反应平静，但最近批评声音增加，有指当局错过了初期宣传推销的黄金时间，到措施临近立法会讨论，就变成烫手山芋。

简约公屋忽然挨批，最初被批造价偏高，最近直接烧到选址的核心议题。除了政治包装策略外，措施某程度也反映了发展商左右大局的能力仍在。这次正反双方驳火的热点之一，是在启德跑道选址，由于有大地产商在区内落了重注，政府倡议在私楼附近搭建过渡性房屋，自然引起不满。地产界坦言，启德是市区最后一块大地，发展商为了不错失肥肉，出价不惜腰间钱，尤其是最初推出的几幅地皮被内房商抢贵，令整区地价偏高，最高达19000港元一呎（香港一呎约等于0.0929平方米）楼面地价。在3年疫情下，启德成为供应多、楼价贵的地区，有点像97年后的西九龙。

当年西九上盖标售，发展商斗掷银弹，但后来遇上金融风暴，最初推出的大盘如漾日居、擎天半岛，都几乎无利可图甚至损手，至后来经济回升，存楼减少，君临天下、凯旋门等豪宅愈卖愈贵，发展商才赚到笑逐颜开。现在启德供应不断又撞正加息，跑道区因为规划未足销情缓慢，政府在这个时候再推出简约公屋，就成为发展商开火对象。有花生友笑言，政府把官地用来起过渡房屋，至少几年不会变成商厦推出市场，都算减少商厦供应，但发展商对政府收了高地价却没有照顾他们的关注，借住政府对区内交通规划未有新交代，干脆“找位进”，大肆炮轰。

观塘商业地王流标惹疑虑

发展商炮声隆隆，但简约公屋是现届政府重点新政，至今仍无意退让，官员抢占保护基层福祉的道德高地，实行硬撼，相信往后还有一番角力。除私宅外，地产界人士亦关心启德发展区商厦前景，自从疫情肆虐后，不少跨国公司迁离香港，但香港仍然陆续推出多个大型商业项目，包括西九和中环的超级商厦。由于恒基（012）的中环甲厦即将落成，核心商业区供应骤增，有指写字楼前景挑战比私楼更大。上星期市建局观塘重建的商业项目地王流标，又再加深市场的疑虑。 

这个商业项目去年9月市建局邀请发展商递交发展意向书时，估值曾一度高见152亿至260亿元，即每方呎楼面地价约7000港元至1.2万港元，到项目上月中截标时，估值已大减43%至50%，至约87亿至130亿港元，预计每方呎楼面地价约4000港元至6000港元，惟亦未能成功批出发展权。项目去年11月招标，邀请19间发展商或财团入标，惟上月截标时，只接获区内大地主新地（016）独资入标竞投。余下获邀请入目标18间发展商或财团如长实（1113）、恒地（012）、会德丰等均未有入标参战，相信是在利息偏高而卖楼仍慢的状况下，大财团都宁愿打“谨慎球”。

本港地产股中，长实、新地、恒基都有不少收租商厦，但主要收益仍来自卖楼，收租股有九仓（004）、恒隆（101）、太古地产（1972），另外还有在新加坡挂牌的置地。几只收租股中，以太古地产表现最好，上周收报22港元，之前创了22.3港元的一年高价，比起去年10月低位14.7港元弹升近50%。太古地产除了拓展在金钟和鲗鱼涌的商厦组合，主力转至内地，大部份项目都取得成功，内地最近全面放宽防疫政策，对太古地产发挥了很大的推动力。与太古地产策略一样，恒隆、九仓近年投资主力都移至内地，去年内地备受疫情困扰，两间公司股价都由高位回落，当中恒隆差不多回调一半，最低曾见9.28港元。上星期，恒隆高收报16.02港元，应该是受内地农历新年消费强劲所带动。

特首、财长远赴中东招商未必容易

与其他香港收租股不同，置地现时的贵重资产仍然在香港中环，股价走势也反映出差异，置地上周收报4.92美元，比10月份低位回升30%，与一年高位5.8美元，仍有15%差距。今个星期，特首李家超和财政司司长陈茂波去中东招商，期望改善香港的商业环境，在西方国家对香港冷待之余，中东成为香港吸纳资金的新目标。然而，要吸引当地资金，香港经验尚浅，成效有待观察。假如香港商厦继续增加，商业状况又未能改善，业务集中在香港的收租股，就有可能继续受压。

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