恒隆集团（010）及恒隆地产（101）董事长陈启宗，在两份年报上均发表《董事长致股东函》，认为香港经济可能高峰已过，未来多年或未能再创辉煌，而在中美关系恶化及去全球化趋势下，虽然济脱鈎不可能发生，但香港国际金融中心的角色必须调整，“贸易联系会改变，货运、客运航线会与前不同，香港人甚至可能要学习新语言”。

香港百年中间人角色难继续

陈启宗指，以往香港是东西方交汇的城市，但现在一切都已改变，今天美国在多个领域与中国抗衡，人人最终都要选边站，“要么支持美国，要么支持中国，并无中立之地”，首当其衝便是香港，而香港的角色百多年来做得非常好，却在数年前无法继续。

他指出，去全球化在所难免，虽然大规模的经济脱鈎不会亦不可能发生，但也会造成伤害，引致经济纷争增加，从而提高营商成本，并大大加剧通胀，香港一直好好扮演的中间人角色势将调整。

▲陈启宗认为，香港国际金融中心角色须调整，贸易联系会改变，港人甚至可能要学习新语言。

资金随贸易流动 商界须因时制宜

他估计，大规模的全球化多少会被区域主义取代，而香港沿用的一些招数仍然管用，但参与者可能不同，“本地商界须因时制宜，贸易联系会改变，货运、客运航线会与前不同，香港人甚至可能要学习新语言”。他指出，资金总是随贸易而流动，可见香港的主要国际金融中心角色也必须调整。

但陈启宗指出，对香港并不全是坏事，率先且适当地调整过来的经济体将成为赢家，“那些不知何故没意识到环境变化的、自满的或适应不了环境变化的，都会被淘汰。”他认为目前是巨变当前的年代，这些时候风险特别高，但潜在回报，至少在理论上也同样高。

台海危机、美元失落霸主 成重大隐忧

陈启宗又提出自己的数项隐忧，虽然不大可能发生，但一旦发生后果不堪设想，一个是台湾海峡不再和平，另一个是美元霸主地位减弱， 第三是地区以至全球的能源安全局势进一步演化，“从俄乌战争可见，即使粮食安全也可转眼堪忧， 不只会发生在贫穷国家。”

香港转型前提须认同中国

他又指出，香港将挑战转化成自身的优势，但有两个先决条件，包括须重回主要作为经济城市的本源，以及必须学会认同中国及内地同胞，相信只要能跨越这两个障碍，应有颇令人鼓舞的未来。他称，现在有更多内地人想移居香港，他指出，在其所有香港朋友之中，若论谁最看好香港的未来，便是“新香港人”，即近年选择以香港为家的内地人。

土地问题将过去 港楼价必受控

楼市方面，他认为，香港的房地产市场绝不会太差，表现最好的应该是豪宅市场，而一般住宅巿场会变得更商品化。他认为，自1970年代香港经济腾飞以来一直存在的土地短缺问题，不久会成为过去，因楼价必然会因而受控。

在中国前景展望方面，陈启宗指中国经济有三大难题，包括抗疫方式、内房泡沫爆破、以及国际形势，称中国大概能应付其中一二，但三个难题同时浮现，则令经济雪上加霜。

中国及早通关值庆幸

对于中国终于通关，陈启宗称，中国没有按先前所报道的计划那样，在2023年初逐步解封，而是提前于去年12月初突然放宽，有点仓促可以理解。他认为，中国可算幸运，“当防控措施日益严格而病毒仍无法受控时，若没有及时解封， 其社会后果可能相当严重。”

内房企需调整思维 转型为商业项目

至于内房前景，他认为发展商的思维需要调整，不能再玩只重规模和速度的游戏。他提出内房住宅发展商还有一条出路，就是转型为商业项目发展商甚至业主，而这十多年来尝试的人不少，但成功的寥寥无几，因很少人能改变思维，从“为销售而兴建”昇华至“为持有而兴建”，而想在高端市场分一杯羹则尤其困难，“大家都容易高估自己的能力，低估实际遇到的困难。”

赞龙湖罕有成功转型

陈启宗特别点名赞扬龙湖集团（960）属于极少数成功转型的例子之一，指龙湖所建立的零售租赁物业组合虽算不上高端，但仍有利可图。

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