长实（1113）出售中半山波老道豪宅21 BORRETT ROAD交易告吹，杀订多达20.76亿元，或成香港史上最大宗挞订个案。 与长实交手的买方华瑞资本，外界对其背景所知不多，在港参与投资亦较低调，主要为亚洲区超级富豪及家族打理资产，近年积极拓展大中华区客户。 这次星资基金宁蚀巨款都要褪辕，或反映不看好楼市前景。

收购后销情淡 挞订等同蚀一成离场

华瑞资本去年自收购21 BORRETT ROAD后，至今只出售5伙，部分连同车位在内，成交呎价介乎6.17万至7.01万元，贴近买入价。 如今该基金遭没收一成或20.8亿元订金，相对于其2年前披露的资产管理规模（AUM）40亿美元（312亿港元）而言，缩水逾6%，或反映其看淡楼价后市而止蚀。

仲量联行早前指，虽然上半年豪宅市场略升1.3%，但加息影响、内地买家未重投香港楼市等影响，相估全年豪宅可能跌5至10%。 不过莱坊董事兼大中华区研究及咨询部主管王兆麒认为，香港豪宅的供应量不足，现有业主持货能力亦足够，相信豪宅楼价仍然会平稳。

▲华瑞资本由前瑞银高层刘中兴于2017年创办。

星资基金创办人瑞银出身

华瑞资本2017年在新加坡成立，创办人刘中兴曾任职瑞银集团长达19年，出任过新加坡分公司董事总经理及全球超高净值中国国家团队负责人，曾经打理的资产超过270亿美元。 他带领下的基金采用外部资产管理人模式，为客户打理投资组合，以及为富豪提供财富管理咨询服务。

成立首年认失败

根据刘中兴两年前受访指出，华瑞资本成立首年就失败，初始合伙人相继退出，他直言初期“对现金流管理一无所知”，寻求客户亦比在投行时困难，需要摸索方向，调整策略后才上轨道。 而基金在成立短短3年后，AUM便达到40亿美元，刘中兴当时预计，2024年AUM会增至70亿美元，2026年更可达到100亿美元。

入股港上市公司

华瑞资本甚少披露其于香港的投资，公开资料显示，该基金2020年曾在中信产业基金手上，以8.1亿元入股香港上市亚信科技（1675）6.82%股权，其后略为减持，目持仍有约6.47%，货值6.4亿元。

▲21 BORRETT ROAD分两期共推豪宅共181伙。

内地客多押股投资

该基金合伙人李良苇曾透露，华瑞资本有50至60%客户使用股权抵押贷款形式，加大资产组合运用，主要是中华地区的企业家。 他当时指出，留意到资本运用的地方，从房地产投资，转到建立更加多元化的金融资产。

合伙人曾为波老道交易解画 看好内地香港前景

另一名合伙人阮思玲，曾任职富达及花旗，去年才从瑞信过文件，目前为华瑞资本持牌负责人员。 去年她代表华瑞资本为波老道项目交易解画，指购入项目是旗下基金在港的第一项投资，选择香港是因为看好内地香港市场前景，又形容这是对香港、大湾区及内地有信心的表现。

▲华瑞资本在港甚低调，合伙人阮思玲（右）去年联同长实亮相，指出这次投资是对中港投下长期信任票。

长实获意外之财 富瑞：支持上半年盈刮

今次长实将一系列天价单位杀订，没收20.8亿元订金的意外之财，对业绩的贡献“有辣有唔辣”。 富瑞报告指，没收的订金相当于今年盈利预测的8%，但今年物业销售入账将减少，故料不会因为这次收益而增加派息。 该行更指，如果日后长实以较低价格重新出售21 BORRETT ROAD，将不利2025年的盈利。

富瑞将今年长实每股盈利上调4%，但将2025年度每股盈利下调16%，而今年派息则料持平，主要受楼市淡静及宏观经济不利因素影响。 富瑞维持长实“持有”评级，目标价47元。

瑞银：现市况售单位困难

瑞银就认为，息口急升是交易取消的关键原因，自去年9月公布交易以来，1个月的香港银行同业拆息（HIBOR）已从2.6%飙升至最新的4.95%。 该行相信，终止交易对长实有轻微利好作用，但亦意味在目前市场环境之下，出售非核心资产或进行大宗交易非常困难。

美银料拆售时间长 或需减价

美银就指出，长实往后或需用更长时间，将余下单位拆售，甚至要减价，不过由于该项目毛利率高达30%，即使重新推售，仍能获得较高利润。

该行又指，交易告吹对长实的影响可控，并指该集团财力强劲，杀定所得资金，可抵销大部分上半年销情冷淡的负面影响，故认为上半年盈利不会转弱。 美银维持今、明两年核心盈利预测，但因缺乏21 BORRETT ROAD的入账，下调2025年核心盈利预测11%。

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