​【CEO有料到】蔡晋:审视辣招成效利弊,与时并进有序放宽

2023-10-02 08:03

最近数月楼市反弹乏力,市场成交低迷,官地卖不出,影响库房收入,各界“撤辣”之声不绝于耳,财政司司长也一改以往口风,回应“会以务实态度检视”,令外界对即将发表的《施政报告》充满憧憬,相信减辣在望。

香港楼市

这个由2010年底起推出的“辣招”,当初讲明是“非常时期”下的“非常手段”,结果一推便是12年。由当初的“救市”措施,变成今日被指是加剧“上车盘”升幅,严重窒碍二手交投、外来人才来港意欲,甚至是窒碍香港经济发展,拖慢股市楼市复苏的罪魁。

当年政府引入楼市辣招,是由于香港住宅供不应求,为了让真正用家更易上车,遂针对短期炒卖、非本地人购买物业,以至本地人多买一个物业,征收额外印花税,免令楼价持续狂飙、跟市民负担能力越拉越远。

但经过12年的转变,有人认为楼市“颠峰”已过,应让住宅市场自由运作,撤辣松绑刺激市场活动。到底应否撤辣,或目前是不是撤辣时机,我认为应看辣招的真实成效,以及维持下去的实质意义,是利多于弊,还是弊多于利。

设辣的初心,本是希望打击炒卖,压抑楼价上升,以及帮助市民置业,亦期望在辣招实施期间  手解决土地供应问题,可惜最后事与愿违。从“辣招”实施至今,楼市成交量虽然大幅萎缩,但始终“量跌价不跌”。在辣招推出的首10年,差估署楼价指数由2010年11月的163.7点,持续上升至2021年9月份的历史高位398.1点。即使今年8月楼价指数跌至339.2点,仍比2010年贵近一倍。反映辣招未能有效压抑楼市升温,比起息口上升、经济转差、移民潮对楼价的影响可能更小。

成交量方面,辣招无疑发挥了抑制投资需求的作用,如针对外来买家与机构投资者的买家印花税(BSD),税率高达楼价的30%,实施以来,这类交投减少近七成,短线炒家几乎绝迹市场。加上经济周期以及美国加息,今年每月住宅买卖平均数较当年大减三分之二,成效显著。但别忘了辣招也同时锁死了市民的“换楼链”,导致二手楼市持续疲弱。以租代买增加,令租务市场短缺,租金大幅上升。此外,亦削弱了投资者在港长期发展的计划,并影响发展商收购旧楼,拖慢市区重建步伐。

再说,当年政府推出辣招,正值美国量化宽松,超低息环境下热钱涌港,导致楼价狂飙。反观现在,美国息口持续高企,本港楼市亦受息率困扰,市民收入停滞不前,也没买楼意欲,根本毋须设辣压抑需求。

至于土地供应,住宅单位今年上半年落成量不足8000个,即使加上发展商囤积的货尾盘,仍然是供不应求。现届政府纵努力觅地,短期内仍没供应大增的可能性。但实施辣招确需与时并进。

政府应审视现有辣税细节,按目前情况、缓急轻重有序撤辣。譬如说,为了配合“抢人才”政策,以及吸引外来资金,可先放宽对外来专才来港置业的限制,料短中期对资产市场影响不大。

其次可考虑大幅调低从价印花税率,方便市民换楼,从而间接鼓励发展商更积极投地及补地价,带动库房收入。至于针对短炒买楼的额外印花税,则可待最后阶段才考虑放宽,尽量维持“住房不炒”的原则。

不过可以预期,以目前本港利率尚未触顶,加上整体经济尚未完全复苏,就算现在取消辣招,都未必令成交量突然大增。就如今年7月,金管局针对不同楼价“定向”调节按揭成数限制,亦对楼市支持作用不大。反而若美联储停止加息,甚至开始减息,更能对楼市起实质支持。

蔡晋

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