新一份《财政预算案》将于本周三（28日）公布，市场关注政府会否“减辣”，甚至完全“撤辣”。有商界指今时不同往日，再无打击炒风的需要，认为辣招是过时产物，呼吁政府撤辣。坊间亦有意见认为，“减辣”会令楼价向上；不过，去年《施政报告》迎来首次减辣后，未有令楼市终止跌势，若以中原楼价指数（CCL）计，楼价4个月再挫逾3%。

辣招以来 楼市升1.6倍

翻查资料显示，本港楼市于2008年经历金融海啸后，在美国实施量化宽松（QE）下持续上升，港府及金管局亦自2009年起开始实施一系列逆周期措施及楼市辣招，以遏抑市场投资需求及炒风，至今已实施长达15年。不过，近年经济不景，加上美国自2022年3月加息夹击，本港楼市交投大减，楼价持续下行。

再看看实施辣招多年的楼价表现：以中原楼价指数为例，于2009年10月、亦即首次推出逆周期措施当月指数为73.8；而2010年11月首度推出SSD时，指数为87.55；其后于2012年10月及2013年2月分别加推BSD及DSD，指数则报111.11及121.73；直至2016年11月终极加码DSD至征收15%税率，指数仍进一步升至143.95，反映各项招数根本难阻楼市升势。

事实上，CCL最终于2021年8月创出历史高位191.34点才回落，即自楼市辣招首度推出计，期内最大升幅高近1.6倍。惟近年楼价回落，截至去年10月13日报157.02点，重返2022年12月水平。

本港楼价15年仍累升100%

去年政府为了刺激楼市，于10月25日的《施政报告》宣布推出3大楼巿减辣措施，是政府自2010年“加辣”以来，相隔13年后首次“减辣”。措施包括：“额外印花税”(SSD)适用年期由3年缩短至2年；“买家印花税”(BSD)及“新住宅印花税”(NRSD)税率均减半至7.5%；为外来人才的置业印花税实施“先免后征”。

当时宣布减辣时，CCL指数为153.67，其后一个月，楼价持续下行，指数报151.06。现今传出预算案有机会撤辣，截至今年2月18日报148.82点，重返2017年3月水平，可见“减辣”措施并未有激活楼市。不过，若以2009年10月（73.39）至今年最新1月（146.81）计，本港楼价15年仍累升100%。

汪敦敬：预算案不会是“全民皆喜悦嘅减辣”

对于预算案撤辣与否，祥益地产总裁汪敦敬不作过多猜测，但他认为撤辣对楼市会有改善，但要视乎各种因素，“唔好忘记好多香港人系揸住好几层物业，呢一类人会唔会卖一两个出去？咁嘅话就会造成放盘量多于成交量，即使全面撤辣，楼市都唔系老奉上升，冇保证㗎！要配合供求先可以计算到。”即使最终全面撤辣，汪敦敬不相信是一个“全民皆喜悦嘅减辣”，他指出今年还有好多考验，例如23条立法年中才会通过，要留意社会动向。

汪敦敬认为现时市场需要更加多租盘，应该鼓励更多人收租。因为社会已经大量开放人口进入香港，租盘需求将一直增加，但现行楼市辣招不利增加租盘，“因为买第二层楼就要收辣税，虽然税项有减少，但系都系一个大数目。所以我觉得政府而家要谂清楚，长远收租系咪一个短炒行为，我自己觉得就唔系，咁样系杀错良民，一直都唔应该针对长远收租嘅业主，系唔应该要有辣税，买楼收租唔系要打击嘅对象。”

重温辣招的前世今生

翻查资料，金管局前总裁陈德霖在2009年10月上任后，当月随即推出首轮逆周期措施，以收紧2,000万元以上住宅按揭成数至六成，其后于2009年至2017年更累计推出8轮逆周期措施（见图一），包括将压测利率增至3厘、收紧住宅按揭成数至六成、按保计划最高按揭成数下调至八成（首置人士除外）等。

政府方面，由2010年至2017年也先后推出及微调额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）及双倍印花税（DSD）三大楼市辣招（见图二），以打击本港楼市炒风。三者之中，最早推出的是SSD。政府于2010年11月首度推出SSD，规定买家于6个月至24个月内转手，需额外征收5%至15%印花税，以求击退短炒的投资者；直至2012年10月，亦即实施有关政策的两年后，政府再推出“加强版SSD 2”，将征税适用期由2年延长至3年，税率亦加到10%至20%。

同一时间，政府更加推BSD，以针对非本地居民和以公司名义购买住宅物业的买家，对其征收高达15%的税率，其后本港市场更衍生出一些连公司买卖（俗称买壳）的楼市成交。

虽然辣招一度令楼市投资情绪冷却，但难阻楼市升势。至2013年2月，政府再度加推DSD，即已持有住宅的业主再买物业时，需按旧税率缴付双倍印花税，最高税率由楼价4.25%加至8.5%；而双倍印花税亦涵盖工商物业，但首置或换楼人士可豁免。值得留意的是，若买家是非本地居民，除要支付DSD外，同样要付BSD。

在新政策下，本港物业市场自此多了不少“慈父、慈母”，皆因不少父母均会借用子女的首置名义买楼来悭税。政府终在2016年11月加辣，DSD印花税率划一提高至15%，首置或换楼人士则续豁免。

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