春节假期刚结束,中国政府为救陷入债务危机的房地产业而推出专项融资“白名单”措施加速推进,5家大型国有银行承接逾8200个住宅项目陆续发放贷款,预估贷款总额或达到人民币3.2万亿元。
监管部门推出“白名单”计划代表中国政府对房地产业政策的重大改变,从先前的“任其自生自灭”的观望态度,转向出手挽救的立场。此举也折射出中国房地产业债务危机的严重程度,以及它对整体中国经济的影响都超出原先的估计,事情已经到了不出手不行的地步。
但“白名单”针对的是专项而不是房企,重点在于“保交楼”从而“保稳定”,而不是为了挽救房企。所谓“救急难救穷”,那些深陷债务危机的房企,该倒下的依然会倒下。
中国房企债务危机并非骤然而至的。中国房地产市场高速发展十余年,房企乘着经济高速增长和大规模城市化的浪潮,靠借贷建造住房,获取高额利润。高杠杆致使房地产投机活动盛行,泡沫不断膨胀,房价不断创出新高。
为防范泡沫破灭带来的巨大金融风险,中国政府从2020年就开始加强对房地产开发企业的监管,设置了“三道红线”,加上各地限购政策影响,房企资金周转恶化。行业巨头恒大集团于2021年9月拖欠美元债券利息,濒临破产。恒大的债务危机随后蔓延至其他房地产开发企业。许多房地产开发企业的信用状况恶化,难以发行新债券,再融资贷款也变得困难。
一直到2024年1月,香港法院法官指出恒大债务重组方案欠进展、资不抵债,终于颁令恒大清盘,到了这个地步,就算神仙也难救。身处危机之中的中国大型房企,不止是恒大,境外美元债较高的碧桂园、融创等房企如果不能快速盘活资产、偿还债务,也存在著相当大的爆雷风险。
近两年来,中国政府对于房地产业的态度转变,从“任其自生自灭”到出手挽救,推出了多项解除限购、放开贷款等政策,包括前文提及的专项融资“白名单”措施,但在中国房产市场去泡沫化的大趋势下,这些显然很难救活一些奄奄一息的房企。
中国楼市库存严重饱和是摆在眼前的事实。据统计,中国楼市存量多达50亿平米,过剩房屋可供1.5亿人或5000万家庭使用,现存和在建的房屋或需要5到10年才能消化。“供给与需求”是经济学中颠扑不破的核心理论,在巨大的库存量及在建房的重压之下,身背巨债的房企巨头们,又有几家能安然度过5年甚至10年?
眼看他起朱楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了。纵观中国十几年来的房地产市场,硬生生被房企们做成了金融市场,制造出巨大的泡沫。投机炒作横行,房价高企,苦的是普罗大众。在中国一些城市,许多普通家庭掏空了几代人的积蓄买楼上车,在危机来临之际,只能眼巴巴地望着未完工的楼盘,盼望着住进辛辛苦苦买的房子,却又遥遥无期。这种情况也重重打击了潜在购房者的信心,现在几乎没有人愿意购买一套尚未完工的房子。
中国房地产市场尚未触底,要走的路还很长,进入长时间修正期是不可逆转的大势。社会分析普遍认为:这种情况下,政府需要做的就是在“保交楼、保民生”的大前提下,努力做到让“购者居其屋”。而对于一些身背巨债的房企,务必打破他们“大而不能倒”的侥倖心理和幻想,等着政府来输血,市场的归市场,该倒下的就得倒下。
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