踏入后疫情时代，工作及生活模式出现转变，趋向在家工作或混合工作模式，目前香港商厦空置率高企之际，洪水桥/厦村新发展区第二期发展用地首阶段原址换地申请已于上月底截止，涉约1180万方呎商业楼面，有香港主要发展商直言换地规模大，纯商业发展规划并不合时宜，更欠缺发展诱因，建议政府将40%楼面改划为住宅地，估计可提供8000至10000伙供应，以打造中央活力区，迎合目前社会发展趋势。

▲主要发展商建议洪水桥/厦村新发展区第二期发展，纯商业发展的规划并不合时宜，建议加入40%住宅楼面。

近年政府加快发展北都，其中洪水桥/厦村新发展区第二期发展用地、首阶段原址换地申请已于上月底截止。有不愿透露身份的香港主要发展商向星岛环球网透露，在后疫情时代，全球各大城市写字楼空置率居高不下，香港首季写字楼空置率达17%，坦言洪水桥/厦村新发展区第二期发展，在单一商业规划下未能与时并进，认为纯商业发展规划并不合时宜，商业用地供应过多而缺少住宅用地，使洪水桥市中心在夜晚和周末缺乏活力，认为政府需要避免写字楼供过于求情况。

先行先试打造中央活力区

该发展商建议当局可采用“先行先试”模式，在洪水桥市中心物色个别地块，试行中央活力区（CSD）规划发展概念，采用“混合发展”模式，在原本高达968.76万方呎纯商业楼面规划中，将其中40%楼面改为住宅或混合用途，估计可提供8000至10000伙住宅供应，并加入文化、创意及社区等元素，令土地用途可以有更大弹性，协助打造充满活力城市中心。

换地规模太大  业界或弃发展

香港亦有不少例子参考，如市建局观塘市中心第四、五期发展区重建项目在纯商业发展下于去年2月流标后，该局亦修改项目发展，采用“垂直城市”概念，由纯商业改为混合用途发展，在发展中预留足够的弹性，加入不超过118.51万方呎住宅楼面，佔总楼面约4成，并允许住宅与非住宅发展在水平上和垂直上互相兼容。

该名发展商直言换地规模太大，令人质疑市场能否承接如此庞大纯商业楼面，加上补地价金额动辄涉及数百亿元，还未计发展成本，在现时市况不景下，发展商会对大型项目更审慎，若规划不作改变，要于明年3月底前完成换地安排极具挑战，在现阶段初步不排除倾向放弃发展。若由政府收回，则将加重库房财政压力。

估计可提供约1万伙住宅

上述地区换地申请已于上月底截止申请，接纳补地价期限为明年3月31日，发展商认为申请及磋商时间太短，仅一年便要完成补地价，是不现实安排，即使要“提速”亦不可能不顾及实际需要。建议政府考虑分阶段提交第二期发展范围用地，换地申请及分阶段补地价，或者先集中发展已有基建支持土地，并延长完成换地基本条款期限。

发展商强调，该区基建未能配合土地发展时间表，项目发展期一般需时5至6年，若在明年落实补地价，项目可在2030年至2031年落成，但按政府预计，当区主要基建设施需待2034年才完成，换言之，基建与土地发展时间未能同步。

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