政府在2月底宣布楼市全面撤辣，香港楼市进入新局面。 星岛新闻集团举办的“星岛房地产发展动向论坛2024”今日（11日）举行，在第一个专题讨论中，嘉宾聚焦下半年楼市前景。 浸会大学会计、经济及金融学系副教授预期，今年内港息或减0.25至0.5厘，惟对楼市未必有明显推动作用。 都会大学李兆基商业管理学院高级讲师林一鸣更指，因人口老龄化，预计港楼前景“一潭死水”，但会德丰地产主席兼地建会执行委员会主席梁志坚不同意，指楼市虽然困难仍在，但香港正积极招揽人才，不少人来港投资，经济复苏可期。

梁志坚提到，现时全球经济环境不佳，香港难以独善其身，惟香港楼市复苏的速度比其他很多地方快，住屋情况比不少地区好。

梁志坚认为，政府一直都只顾及如何协助市民上楼，但其实以香港住屋市场计，私楼数量比公营房屋多约1倍，认为台当局亦需顾及私楼市场利益，地产发展商私人项目都是帮市民置业的重要一环。

他指，过去好多地产商销声匿迹，目前有好多挣扎中，认为经济差地产亦难以独善其身，只要经济转好地产才会好转，“经济唔好地产无得做”，希望政府与市民联手处理好经济。

梁志坚又表示，香港楼市每5至7年一个循环，当中最困难时间不长，但现时世界整体经济欠佳，令香港难以如过往好快反弹，楼市亦受经济影响，经济唔好就“无得玩”。

麦萃才：港息有机会减0.25至0.5厘

香港浸会大学会计、经济及金融学系副教授麦萃才表示，自由2010年开始推出各项辣招，打压炒家、非本地买家及本地投资客3类买家，令往后10多年楼市由用家主导。 而用家购买力受制于香港经济，买楼能力收限于自己收入，而近期香港经济转差，楼市在撤辣前难免受压。

现时楼市处于楼价不升，但交投上升中（较往年有上升）的情况，主要受制减息，现时有用家入市，但炒家、投资者没有大规模入，主要受息口影响，现时定存息口达4厘，但租金回报只有3厘，故相信息口调整1厘至1.5厘才可见成效。

麦萃才预期，今年内港息有机会减0.25至0.5厘，惟对楼市未必有明显推动作用。 始终在高息环境下，炒家投资者都会受影响，若选择定存可无风险下享受4厘回报。 购买住宅的租务回报在相对下比较失色。 估计要减息达1厘，并配合租务回报上升，才能对该批客源有更明显的入市动力。

对楼价走势，麦萃才抱持审慎乐观态度，表示由于年内减息幅度有限，估计楼价会再下跌少少，然后于明年复苏机会较大。 主要待减息后美元变弱，令更多非本地买家愿意入市。

林一鸣：楼宇需求来自“新香港人”

林一鸣认为，撤辣后只有一手楼受惠，二手楼价没有升幅估计下半年一手楼成交会继续增加，但二手楼会惨淡。 至于撤辣后刺激一手成交增加，而新香港人倾向大单位、近地铁站，“要3至5个站就到CBD地方”。

他表示，现时房屋阶段已断裂，大部分楼宇需求来自“新香港人”，回归后超过180万内地人移居香港，加上近年政府人才计划后，每年都会增加，是香港地产行业重点关注的客源。

梁志坚反驳一潭死水论

林一鸣又提到，撤辣后楼价升幅在近期已蒸发，预计香港楼市前景“一潭死水”，主要原因是由于老龄化，及大部分住宅物业由55岁以上人士持有。 他解释，年长人士的家庭人数不会再转变，没有换大屋需求，大部分亦没有按揭供款，“无压力、无按揭、叫我劈价睬你都傻”。

不过梁志坚认为，林一鸣用词似乎夸张，“一潭死水会好凄凉”。 他认为楼市困难仍在，但亦有很多机会，例如香港正招揽人才，亦有很多人来港投资，重申希望香港经济可以尽快复苏。

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