内地赴港读书学生人数增加，对租务需求殷切，不过近日有内地生透过无牌代理租楼怀疑受骗。

地监局日前指，关注近日有内地学生在一宗涉及透过无牌地产代理租赁香港物业的怀疑骗案中蒙受金钱损失。局方希望提醒所有消费者提高警觉，及应委托持牌地产代理以为其权益带来更佳保障。

应委托持牌地产代理

该局指，虽然在香港进行物业交易，可直接由卖方、业主与买方、租客完成，但交易各方普遍会委托持牌地产代理放售、放租或介绍物业，并协助商议和完成交易。

尽管网上平台有大量介绍出租香港物业资讯，但局方希望警惕准租客，自行租楼涉及安全、业权及法律问题等潜在风险。

由于持牌地产代理受地监局规管，故委托他们行事会有更佳保障。持牌地产代理具备物业租赁专业知识、执业及操守也受到局方规管。

代理须与客户签订《地产代理协议》，彼此可掌握对方的详细资料。同时，倘若在委托过程中，市民怀疑或发现持牌地产代理的操守有问题，可向地监局作出投诉。

建议内地生阅览《租屋指南》

地监局亦印有一本名为《非本地学生在香港租屋指南》的小册子，欢迎各内地学生于监管局网上阅读，地监局亦曾于今年6月去信香港各间大学，建议他们向其非本地学生分享该小册子，借此增进他们对于在香港租屋的应注意事项的了解。

地监局强调，在香港未领有牌照而从事地产代理业务均属违法行为。

《非本地学生在香港租屋指南》

不少非本地学生来港读书，基于大学宿位短缺，一些非本地学生无法在校内寄宿，而需要在其他地方另租地方居住。

大部分这些年轻的非本地学生并不熟悉香港的住屋和租赁情况。因此，他们在租楼的过程中可能会出现问题或遇上困难。

地产代理监管局根据《地产代理条例》于1997年11月成立，负责规管香港地产代理的执业。监管局为非本地学生出版本小册子，向他们介绍在香港租屋时有哪些注意事项！

香港地少人多，港府提供公共租住房屋及资助出售房屋计划(例如居者有其屋计划)，但这些房屋在未解除转让限制前是不可在二手市场上自由分租或出租的，因此市场上大部份可供租住的物业均来自私人住宅。

除了住宅物业，香港还有其他种类的物业，例如工业用或商用的物业。个别业主会将物业分间成独立单位(俗称“劏房”)出租，由于房面积细小，租金相对较低部分更可能涉及违例建筑及安全问题。

在香港进行物业交易，可直接由卖方/业主与买方/租客完成，但交易各方通常会委托地产代理放售/放租或物色物业，并完成交易。

在香港，业主和租客的权益受《业主与租客(综合)条例》保障，该条例由差饷物业估价署负责执行。另外，地产代理的执业则受监管局所规管。非本地学生可参阅这两个机构在其网站上提供的相关资料。

委托持牌地产代理

虽然准租客可直接与业主交易，例如透过在香港颇为流行的网上物业平台，但自行放盘/租楼涉及安全及法律问题等潜在风险。由于持牌地产代理受监管局规管，故委托他们行事会有更大的保障。

持牌地产代理具备物业租赁的专业知识，他们的执业及操守也受到监管局规管。

每位持牌地产代理/营业员可获发一张A4大小的牌照及一张地产代理证，代理证上载有其姓名、牌照号码和牌照届满日期。此外，公众亦可透过监管局网页的“牌照目录”，以查核相关人士是否持有有效牌照。

订立《地产代理协议》的重要性

非本地学生应留意，在香港，就住宅物业而言，当客户决定委托一名地产代理，该地产代理必须：

• 与客户订立订明的《地产代理协议》；

• 解释协议的条款，包括协议有效期、代理的职责、双方协议的佣金金额等；

• 向业主和租客提供已填妥的《出租资料表格》。

《地产代理协议》注明立约方与地产代理的权责，保障业主和租客。

另一方面，客户若在协议有效期内，与物业的业主订立租赁协议，法例上便须向其委托的代理支付佣金。因此，在签署《地产代理协议》前，应厘清所有条款内容。

拣选物业时应注意及考虑的事项

违例建筑工程

在香港，物业可能注有拆卸/还原违例工程的建筑命令违建工程常见于“劏房”或旧式楼宇。倘若地产代理在土地查册中发现该物业注有任何建筑命令，他/她须告知租客有关事实及当中所涉及的风险(如:政府可行使收回土地的权利，物业的安全问题、物业可能被封闭)。租客应详细考虑是否选择居于带有违建工程的物业内。

物业用途

非本地学生应留意，香港的建筑物的用途设有限制，即使属同一建筑物，每个单位的用途限制也有可能不同。一般而言，物业的占用许可证(俗称“入伙纸”)、大厦公契或政府租契内会注明该物业的用途限制，业主和租客皆须遵守。地产代理须向准租客提供有关资料。

当物色物业租住时，非本地学生应只选择住宅物业。居住于工业用或商用的物业内，不单可能有安全风险，也要承受政府有权收回或封闭物业的风险，以及该物业不获保险公司承保的可能性。

出租限制

非本地学生须注意，一些住宅物业设有出租限制。例如，公共租住房屋是不准分租的，而资助出售房屋计划辖下的单位，以居者有其屋计划(“居屋”)为例，因受《房屋条例》所限，未解除转让限制前是不得出租的。透过土地查册可得知单位的解除转让限制证明书是否经已发出。

分租

由于分租情况较为复杂，非本地学生应特别留意物业究竟是由业主所出租，抑或是由二房东分租。就分租的情况而言，在签署分租租约前，二房东和三房客须先取得原业主同意，并确保业主与二房东之间的租约，有否设有分租限制，如原租约注明不可分租，须取得业主的书面同意才可分租单位。

此外，分租租约条款一般受制于原租约条款，同时分租租期也不可超过原有租期。

地产代理须在《出租资料表格》中提供原有租约的资料，例如租约立约人，租约有效期及任何分租客必须知道的资料，并向客户提供已填妥的表格。

假如业主/二房东要求大额预缴租金，三房客应提高警觉，仔细考虑后才决定是否承租。

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