消委会公布今年首8个月收到11宗涉及地产代理的投诉，其中有代理无向买方披露单位曾经发生堕楼事故，遭买方终止交易，并追讨赔偿，最终法庭裁定地产代理要向买方赔偿订金。有地产代理向《星岛》表示，承认业内从业员水平参差不齐，部份人为赚快钱而故意隐瞒问题，惟因法例上并没有定义何谓凶宅，实际事故状况又各有差异，或会引发买家、中介及业主三方差生争拗，建议买家置业时仍要保持谨慎，小心评估风险。

地产代理在物业买卖过程中提供重要信息，例如在推销物业时安排准买家视察物业或示范单位、提供物业信息及解答问题。地产代理何先生（化名）表示，凶宅衍生的争议，经常是社会讨论焦点，皆因物业是否凶宅并不是《地产代理条例》内列明地产代理须要提供的资料，以及凶宅在法律上并无一个定义。不过他认为，代理既然受买家委托，若对方表明十分关注物业是否发生过事故，应该尽力为其查证。

▲消委会提醒地产代理角色复杂，消费者未必可以直接追讨损失。图为示意图。（资料图片）

长者在家病逝业主辩称“非事故单位”

不过一名不愿意开名的代理表示，虽然代理可循不同途径例，例如代理行的内部计算机或坊间所谓的“凶宅网”查核单位是否发生过事故，但不能确保百分百准确无误，“现时政府都没有相关机构或网站，让业界更容易核实凶宅资料。事实上，很多发生在单位内的死亡事件未必有报道或资料记录，如果最后要代理负上全部责任，对我们来说很不公平。”

另一名从事地产代理超过20年的锺先生（化名）则表示，部份业主存心隐瞒单位状况，让他们防不胜防。他忆述曾有买家在签订临约后，指业主隐瞒单位曾发生事故，惟业主辩称长辈并非在单位过身，“双方的争论点在于该名长者是被送到医院才被证实死亡，但附近邻居就指他是在单位断气，早已没有心跳。”他补充，“在家离世”因属安详离世，不会构成凶宅的因素，就算是地产经纪亦无法查证。

锺先生续指，业内从业员质素的确参差不齐，自己也听闻有不少人入行只为搵快钱，明知单位有问题，向买家说明时却轻轻带过。他指出，业界要树立正确的职业操守外，买家亦保持小心谨慎的态度，除了向代理查证外，不妨做多点功课，可从互联网、银行物业估价、物业管理处纪录和土地查册文件等了解物业是否发生过事故。

4类事故单位等级：

买“凶宅”前宜先向银行查询

中原按揭经纪董事总经理王美凤表示，凶宅基本上是一个约定俗成的说法，一般指单位内曾发生不愉快或非自然的命案，如凶杀、跳楼或烧炭、上吊等自杀、失足或煤气爆炸等意外死亡事故等。

由于中国人对不幸命案心生忌讳，普遍不愿意购买凶宅作居所，故此问津凶宅的买家稀少，业主脱手出售单位困难，凶宅成交价一般亦较市价为低。不过，若单位内发生的是属于自然死亡事件如百年归老或病故等，则一般不会列作凶宅。

王美凤指，由于凶宅往往出现转让困难及售价折让的关系，银行对于凶宅有机会降低可造按揭成数、调高按息，甚至拒绝批出按揭；当中亦视乎单位估值与市值之差幅及银行取态等。

上述方面会受到凶宅条件而影响，包括所谓凶宅有多“凶”的程度，如事故的严重性及令人心生恐怖的程度、是否被广泛报道及市场出现较大回响、命案发生至今之时间长短，以及单位是否曾成功转手等，银行之间批出之按揭条款有机会出现很大差别，买家宜多找银行作比较。

如何得知单位是否“凶宅”？

至于买家如何得知单位是否凶宅及是否影响按揭上会，买家可尝试查看网上一些凶宅名单，或透过地产代理查询，但需明白，基本上凶宅没有官方名单及定义，亦没有界定凶宅的标准。

若有业权人离世，土地查册纪录虽可显示相关登记，但这不代表单位属于凶宅，因为纪录不会列出业权人死亡原因及地点；若命案不幸者并非业权人，有关离世纪录亦不会登记在土地注册处。较实际的方法是找银行估价或网上估价，若然属于银行凶宅黑名单，网上估价结果或显示为“不适用”；不过，这不代表银行必定全然拒批该单位之按揭，亦有可能是需由银行再作个别评估，买家可找银行直接了解。

物业交易4大注意事项

消委会认为，地产代理在交易扮演的角色存在一定的复杂性，一旦发生争议，消费者要追讨未必直接和容易，因此进行物业交易时须格外谨慎，并可留意以下事项：

1. 应委托受地监局监管的持牌地产代理从业员，切勿委托无牌地产代理。如有疑问，可要求该地产代理或营业员出示“地产代理证”，或浏览地监局的网页，查阅牌照目录。

2. 与地产代理签署“地产代理协议”，以书面订明各方的权责。二手住宅物业使用的订明表格，重要条文包括放盘价、代理的责任、佣金、单边（只代表业主／买方／租客）或双边代理（同时代表业主及买方或业主及租客）等。

3. 消费者应从多渠道核实地产代理的陈述及仔细了解物业各资料，例如详阅售楼说明书（一手物业），并透过第三方渠道如土地注册处和屋宇署的百楼图网，查阅有关业权资料和楼宇图则等文件。

4. 不应轻信“包借”、“包赚”等令人存疑的承诺，亦应以书面形式订立协议并具体列明优惠细节。如有任何怀疑，可咨询独立法律意见，以保障自身权益。

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