减息后新盘市场立即升温，启德地王新盘天玺．天昨日正式开价，以折实平均英尺价约1.96万元（港币，下同）抢攻，入场价约476万元，市场指出，该盘除了以低市价推售突围外，首批单位更以“蚀本价”推出，以便力抢市场各路客源。

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新地6年前251亿港币勇夺地皮，成史上最高价

▲启德“地王级”新盘天玺．天首批单位折实平均英尺价约1.96万元，业界指属“蚀本价”推盘。

翻查资料，新地于6年前以逾251亿元夺得项目地皮，每方英尺楼面地价达1.77万元。业界人士指，发展商首批单位以低于成本价推出，连同建筑费及利息开支，每英尺成本价约2.6万元，故首批单位以蚀本价推售，由于区内新供应多，竞争大，且项目本身单位多，再推迟发售只会增加利息支出。

新地副董事总经理雷霆表示，首批定价属“核心超值价”，认为项目位于核心地区，享独特地点优势，定价考虑楼盘条件、市况及买家性价比为先。被问及现时开价会否有利润，雷霆回应指，项目分两期发展，现时只是推出1期的首批单位，未可太早下判断，暂时难以计算利润。

新地雷霆：暂时难以计算利润

雷霆另指，减息周期刚开始，且租金指数属近年高位，相信资深投资者会趁机购买值得长期持有的物业，自住买家亦会被吸引入市。此外，预计未来仍会多次连环减息，每次都可以提振楼市，故公司近期积极推盘，包括接连录成交的北角海璇II，而元朗站The YOHO Hub II本周亦有机会开售，实属“三盘齐发”。

新地代理总经理胡致远表示，明天起开放天玺．天示范单位予公众参观，然后于周五开始收票。首张价单提供3种付款计划，成交期分别为60日及建筑期付款，项目预计关键日期为明年6月底。

胡致远续指，首批推出182伙，主要位于项目中层至低层，面积240至887方英尺，涉及开放式单位、1房、2房及4房单位。扣除13.5%折扣优惠，折实售价476.51万元至1763.8万元，折实英尺价约1.7万元至2.4万元水平。

项目入场单位为5座5楼B5室，面积240方英尺，开放式单位，折实售价约476.51万元，折实英尺价19855元。定价最贵单位为3座6楼A5室，面积887方英尺，4房单位，折实售价1763.8万元，折实英尺价19885元。

业界：投资客拟大手扫货

中原九龙董事刘瑛琳表示，天玺．天未正式开价前亦接获不少相关查询，其中不少为内地专才准买家及周边上班的专业人士。现时首批定价与同区邻近一手货尾有超过15%折让，具竞争力。刘瑛琳另透露，公司现时已有客人想购入多于一个单位作投资之用，该批客源暂时对1房及2房较感兴趣。

美联住宅部行政总裁布少明表示，启德港铁站没有上盖项目，天玺．天属唯一能直达启德站的楼盘，若与其他九龙区站顶项目比较，项目首批单位定价有明显折让，料可沽清，其后加推单位有提价空间。预期项目客源中用家比例占约6成，投资客占约4成，项目单位落成后英尺租料约60元水平，租金回报逾4厘。

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