林本利上期整理了香港自1964年至今的楼价数据，让大家了解每次楼价升跌的周期。从历史数据可见，楼市下跌往往持续3至6年，大约跌三成至六成。他今堂从息口、楼市供需、经济及供楼负担等角度，向学生分析香港楼市面对的主要问题，以及利好因素，以衡量楼市现水平是否适宜入市。

盘点楼市主要问题、利好因素

美国联储局在2022年3月启动加息，经历了约两年半时间，联储局在9月18日终于减息半厘。上期提到，在过去三个周期楼价大跌，均处于美国加息周期。在2022年3月加息之前，大家经过超过10年超低息，甚至负利率时代，很多人忽略了按揭利率会回升，有些人在楼价高位时“一开二”——把自住物业转按套现，然后买入第二层楼——结果超出了自己的预算。另外，有换楼人士“先买后卖”，当楼价下跌，新购入的物业估价下足，便不够首期上会，导致一些低价沽货的个案涌现。

需求方面，银行在过去一段时间收紧按揭，有的愿意批出按揭亦估价不足，也影响部分人的入市意欲。

租金回报升 料投资者重投市场

另外，市场原先期望新抵港的专才、高才可补充部分楼市购买力，但有调查发现他们不足一成人选择置业买楼，大部分均选择租楼，“所以租金在今年内升了6至7%，不是一年，是从今年年初到现在！”不过，专才及高才客扯高租金，却吸引投资者重新出动，带来另一股需求。林本利指，过往定存也有4厘，自然少了人投资买楼，但现在个别区份，租金回报已达4厘， 如荃湾中心，荃威花园及美孚新邨都有4厘。他相信若供楼利率及存款息率落到3厘，收租投资者会陆续重投市场。

供应方面，林本利留意到政府已减少卖地，交椅洲人工岛填海亦正考虑“拉长”分期进行，而社会上有声音建议调整公私营房屋比例，由“七三比”变回“六四比”，居屋白表绿表比例亦会调整，以上这些因素均有利地产发展商。

股市跑先楼市 通常6至9个月

至于经济及股市，过去一段时间，经济和股市表现不佳，连带楼市也淡静，林本利经常告诉学生，楼市较股市是滞后的，举例2021年初，恒指升至31,183点高位，惟期后科网股大跌，林本利戏称为“科幻（科网）泡沫”，恒指大幅回落，楼价随后在8月也见高位191点；2018年亦然，恒指升至历史最高位是1月的33,484点， 楼价亦在8月见高位188点，“真的刚刚好，股市跑先楼市，通常6个月到9个月。”

股市大幅回升 冀带动楼市复苏

不过，内地三大金融部委上周二（24日）推出“组合拳”，包括降准0.5个百分点、调低存量房贷利率、降低二套房“最低首付比例”等，提振经济及金融市场。“如果依以上逻辑，股市有振作的话， 楼市也会有振作。”近月股市大幅回升，期望可带动楼市复苏。

美国联储局早前减息半厘，开展减息周期，外界期盼香港楼价可见底回升。“无人知道底在哪里”，但林本利认同减息是关键因素，过往他多次分析，楼价调整三成左右应差不多。中原CCL上周五最新报137.19点，较指数2021年高位191点，回落约28%，以跌幅计已接近林本利的推断。其后主要看减息进度和幅度。他早前分享简单推断未来息口的方法，以美国2年期判断近日约3.5厘，两年合共7厘，减现时联邦基金利率的不足5厘，即市场预期两年后联邦基金利率将是2厘多，相信届时香港供楼利息应差不多水平。

楼价回落至港人能负担水平

此外，林本利常以香港住户每月入息中位数，衡量港人买楼负担能力，过去每当楼市过热，住户入息中位数也不足以购买“3呎楼”，而以近期香港住户每月入息中位数约3万元，除以地产代理统计的全港住宅平均呎价约1万元计，即港人家庭月入回升至可负担约3呎楼。近期400平方呎住宅的供楼负担比率已由超过60%降至约48%，亦佐证楼价已回落至港人相对能负担的水平。

“最重要的是，千祈不要高追！”最后他提醒学生，从过去历史可见，若在楼市最炽热、楼价最高位买楼，往往要等5至10年才回到当初入市价。而在楼价回落约三成时候入市，即使楼价有机会再跌，等两三年可望“返家乡”。

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