立法会早前辩论“进一步完善房屋阶梯”的议案时，有议员提议收紧居屋等资助出售房屋的转售限制，只容许以“白居二”方式售予现有公屋居民或合资格申请居屋人士，不可在补地价后于自由市场买卖。其理据是私楼与公营房屋市场应分开，不应容许以公帑及公家土地兴建的资助房屋完全变成私楼，卖一间便少一间，令到政府须额外觅地及动用公帑，兴建更多的公营单位补码以满足需求。不过，也有部分议员不认同有关建议，认为有违当局近年致力活化居屋二手市场，增加流转，鼓励市民、尤其是公屋居民自置居所，强化向上流动的政策。

其实，数年前香港楼市仍在不断上升，部分位置较好的已补价、以至未补价居屋被炒至天价，笔者也提出过类似建议。当时的构思更为大胆，建议只容许将二手居屋转售给政府（房委会），但并非按照最初的一手买入价，而是以业主已支付的款项（首期加历年供款），再乘以同期香港楼价平均升幅来计价。此举可让相关业主按市场情况出售其物业，获得市场支持的资产增值及回报，但又不会因一时的供求失衡而引发“癫价居屋”的现象，以至令人产生抽中居屋就等于中六合彩、政府以抽签方式帮个别市民“发达”的不公感觉。

▲立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员谢伟铨。

“癫价居屋”不复存在

根据以上计价方法，政府在回购单位及翻新后，再卖给其他的合资格居屋申请轮候人，账面看似会蚀钱，但却毋须另觅土地及公帑去兴建新一间居屋来补码，相关土地亦可出售作私人住宅或其他用途，在财政上更具可持续性，轮候人士亦毋须等待至少数年的建造时间才能上楼。而且这些二手居屋较大机会来自市区，比建于新发展区的新居屋往往较受欢迎。但随着本港楼市回软，公私营房屋供应有序增加，“癫价居屋”不复存在，加上政府财赤严重，有关建议现时的可行性必须小心考量。

相对于居屋等资助出售房屋，出租公屋的财政可持续性更值得关注。由于公屋租金低廉，并由政府负责日常管理，租金收入一般只够支持屋邨的清洁、保安及简单维修保养等，一旦要进行较大型的维修及翻新工程，便会出现赤字，房委会往往会以出售居屋等资助房屋的收益来填补。当年房委会决定将部分屋邨商业设施出售（即领汇的出现），除了因为政府库房本身出现财赤，另一原因是政府为了救市而暂停居屋销售多年，导致房委会的卖楼收入“清零”。

建造成本大幅上升

由于房委会只须向政府缴付象征性地价，只须负责楼宇的建筑费，因此即使以折扣价（不同时期有不同计算方法）卖楼，基本上都是有赚无蚀，过往用来补贴出租公屋开支大致是足够的，但情况近年却出现了一些变化。

其一是香港的建造成本近年大幅上升，升幅远高于同期的公屋租金加幅，加上建屋量增加令房委会的建屋开支大增。其二是经济不景与私楼楼价回软，不论是按市价打折或以申请人负担能力计算的居屋售价，都或多或少会受到影响。其三是屋邨老化问题日益严重，大型维修开支持续上升，部分更有需要拆卸重建，连同相关的搬迁津贴及租金减免等，令房委会出现财政危机。即使今年《施政报告》提出，会逐步调高公营房屋中的出售单位比例，预计几年后房委会仍有需要寻求政府注资。

多个市建局项目流标

再者，上述情况还未计及并非由房委会负责的简约公屋和过渡性房屋开支。最近有人提议将部分过渡性房屋“恒常化”，以应对政府计划逐步取缔劣质劏房所产生的安置需求，但钱从何来的问题，至今未有人提出答案。须知楼市差，库房的卖地、补地价及印花税收入也肯定不会好，尤其卖地收入更会断崖式下跌，政府是否仍有能力大手笔向房委会注资，以至推出新的房屋福利呢？

除了新建的公营房屋，香港的旧区重建工作也受到建造成本上升和楼市下滑影响。多个市建局项目相继流标，需要对外举债来支持推展中的项目，影响该局进一步收购旧楼和展开新发展的时间表。而私人发展商的收购重建，受市况影响则更大，某程度可能抵销了降低强拍门槛带来的促进作用，需要因时制宜，改变思维和做法，以缓解香港的楼宇老化问题。

笔者对上述种种问题没有完美的答案，仅提出来供大家思考和讨论，希望社会明白房屋政策的制订，除了衡量其社会民生效益和对经济、楼市的影响，其财政可持续性也相当重要，必须长远、通盘地考虑。

谢伟铨

立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员