近年内房面对结构性调整，中央政府加大支持力度，不仅旨在提振楼市，也为长期高质量发展进一步蓄力。二十届三中全会就针对内房提出包括加速建立“租购并举”的住房制度、取消普通住宅和非普通住宅标准，以及允许有关城市取消或放宽房屋限制；住建部等5部门亦于10月推出及落实多项政策，以推动房地产市场止跌回稳。北京大学光华管理学院院长刘俏认为，“房地产永远是中国的一个重要节点行业，背后可能需要我们重新思考它的模式，从过往的简单开发商模式，向未来的‘开发商+经营商’模式转化”。

【星岛新闻集团将于12月6日举办“中国宏观经济暨大湾区融合论坛 2024”，刘俏亦将出席是次论坛，参与第一部份︰中国宏观经济论坛之讨论。】

释放更多财富 增加创新活力

过去3年，房地产业平均每年投资下滑10%以上，房价下滑幅度较大。刘俏指出，以往房地产主要是通过投资方式贡献经济增长，未来人们可以通过大量保障性租赁住房、长租公寓，以住房消费的形式在城市居住。他称住房消费可能是未来房地产进一步发展新模式的答案，这也与共同富裕、农村转移人口彻底市民化连在一起。

据他分析，住房消费形式也把一大批未来新市民从房贷和住房首付的压力里面释放出来，有了更多的财富、精力和时间去做些更自由的探索。“我想这可能是中国经济未来发展中一个最根本的，也可能是最真实的动力，把整整一代、4个亿人能够从生活的压力里面解放出来，有更多的自由空间去探索他们的兴趣，或者在职业上的一些选择。”他认为这会带来很多创新的活力，是在高质量发展阶段可能需要的。

提高投资收入 转移农业人口

刘俏指出，在居民可支配收入中，目前财产性收入、投资收入约为GDP的3.7%，而这个数字在美国是16%。如果中国金融服务领域、投资领域能给消费者提供比较理想的财产性收入，达到美国水平，那么居民可支配收入就可以从目前的43%提高到55%，消费格局将会非常不一样。据评估，2035年中国居民消费可能占GDP的60%，为实现该目标，未来经济发展的重心和政策应从生产端向需求端、消费端倾斜，特别是需要增加居民可支配收入占比。

另外，他指很多研究表明，一个居民获得城市户籍之后，其消费意愿会大幅提升。目前中国城镇化率虽达65%或更高，但事实上有18%的居民是常住城市，却无户籍。他称如果这2.55亿人最终在城市待下来，另外将来农业还有1.4亿的人口转移出来，这4亿人会从农业转移到第二产业、第三产业，会带来经济发展的活力，“因为人多的地方，服务业容易发展起来”。

保持生产增速 拓新质生产力

另一方面，全要素生产率（Total Factor Productivity）的下降引起人们对中国经济前景的担忧，“中国经济已经见顶”等论调也层出不穷。刘俏表示，根据测算，在过去40多年中，中国GDP增速与全要素生产率增速关联度为81%，而从2010年中国基本完成工业化进程后，全要素生产率增速降到2%以内。但事实上，在工业化进程结束之后，如何保持相对高速的全要素生产率增长是亟待破题的全球性挑战。

为应对该挑战，中国提出“新质生产力”这一新增长范式，刘俏指这是由技术革命性突破、生产要素创新性配置、产业深度转型升级而催生的当代先进生产力，以全要素生产率提升为核心标志。高速增长阶段结束之后，保持较高的全要素生产率增速较为困难，需要依靠技术进步和资源配置效率提升。

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