港楼经历廿年牛市，不少人食正沙士后大升浪，买砖头致富提早无忧。不过自从去年3月踏进加息周期，加上种种因素，香港楼市结束廿年升市，转势调头下跌，二手市场冰封，发展商近期更大减价益街坊，市区新盘重回7年前开价。《星岛环球网》邀请堪舆学家苏民峰、资深投资者林一鸣，以及美联住宅部行政总裁（港澳）布少明分享过去20年置业经验，并剖析未来楼市走势。

▲苏民峰认为投资系讲回报，依家细楼都系得3%，扣除地税、维修费、管理费，已经无价值。

苏民峰：投资砖头未蚀过

苏民峰除了是堪舆学家，亦是资深楼市投资者，他正正是食正廿年升浪的受惠者。他接受访问时忆起2003年沙士的那一幕，“楼价好平好平，淘大几十万一个单位，我叫我爱人去执十层返嚟，佢懒囉唔去执。”沙士期间他的资金几乎全部押注到股市上，所以没有买楼。直至2004年，股市随疫情过去而反弹，身家也由300万暴涨至600万，“我有一日发梦问自己，我有咁多钱点算好啊？”，于是想趁反弹市初期买楼。

苏民峰曾于2021年以4800万沽出半山坚道124号地舖连阁楼，帐面赚约3750万。过去20年，苏民峰说没有一单物业投资要蚀本收场，亦承认自己靠买楼发达，“係，绝对係买楼致富。”他认为，目前楼市严重欠缺动力，一二手市场已成闷局，甚至将现时惨况形容为仅次于沙士，“二手楼卖又卖唔出，除非你蚀好多，5年内买嘅新楼蚀紧，想套现都套唔到”。

至于现时是否捞底好时机？苏民峰认为买楼无投资价值，“好多年前我已经叫人唔好买楼，投资係讲回报，依家细楼都係得3%，扣除地税、维修费、管理费，已经无价值。”他指，除非有自住需要，否则应将资金投资名画、名錶等投资品上，“我上年年尾买只AP（爱彼名表），依家已经升咗一个Double。”如果想入市的话，从玄学角度来说，苏民峰说2028年至2033年属金水年，楼市有较大机会向上，投资者才可作考虑。

林一鸣：当个个不买我就会买

林一鸣接受访问时回想，2003年沙士期间决定趁低入市，而且当时楼市一潭死水，“市面好静，我入去每间代理行，几乎都无客人”，有代理甚至跟他说，全日只有他一个客，“代理当我贵宾。”当年斥资380万，买入半山罗便臣道一个1100方呎的单位，呎价仅3000多元，他几年后放售赚了200多万。“当个个都不买，我就会买，呢个係相反理论。”

有报告指出香港连续13年成为全球楼价最难负担的城市，市民要不吃不喝18.8年才能上车。但对于林一鸣来说，当年买楼相当轻松。他说，2003年他在银行担任中层职位，基本上储4年钱足以一笔过付清楼价，加上他有银行提供的职员低息优惠，所以对他而言是没有负担。

他认为，中国经济放缓、港股欠动力，都是楼市反弹力度不足的原因。另外，大部分新香港人都爱买新楼，而且不少发展商推出单位的价钱，比同区二手盘更便宜；其次香港供满物业的业主佔整体业主的7成，他们大多无经济压力，买家难有筹码要求减价出售，因此难以带动成交。另外，政府必须撤销从价印花税和买家印花税，让业主赚钱后有诱因换楼。他预计，本港楼市今年全年升幅约7%至8%，不过，受中国经济放缓影响，预料明年香港经济差，明年楼市最多升5%。

布少明：高通才是楼市新动力

布少明接受访问时指，沙士令本港楼市一片萧条，部分区份更经历过3个月无买卖，觉得“大逆后必有大顺”。20年过去，有人指牛市不会重临，他认为加息已近见顶，加上有高才通为港楼注入新动力，他对未来市况仍感乐观，由于每个家庭一生中至少要持有一个物业，以减轻退休后的租楼负担。

他解释，政府早前放宽按揭，有助带动换楼链，再者政府推出高才通计划，目前已接获逾3万个新香港人申请，他们全是中国的高端人才，“佢哋唔係单程证新移民，个个都有实力。”他们虽然来港后人生路不熟，加上未储到首期，通常都会先租楼后置业，但几年过后，他们便会是楼市的新动力。并预测，今年全年香港楼市将会升5%。

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