受惠旅游业蓬勃发展，加上日圆汇率跌穿4.8算，日本东京和大阪新楼楼价涨幅超越新加坡和纽约，位居世界第一，但仍有不少海外投资者进场及出现抢盘现象。有业内人士指出，相比于疫情前，对于2,500万至5,000万港元的大额物业投资查询更有数倍增长；亦有港人投资者在疫情期间以5,000万港元购入旅游区旧式酒店并全面翻新，希望“食住”日本旅游业赚取被动收入。

受惠旅游业蓬勃发展，加上日圆汇率跌穿4.8算，日本东京和大阪新楼楼价涨幅超越新加坡和纽约，位居世界第一，但仍有不少海外投资者进场及出现抢盘现象。有业内人士指出，相比于疫情前，对于2,500万至5,000万港元的大额物业投资查询更有数倍增长；亦有港人投资者在疫情期间以5,000万港元购入旅游区旧式酒店并全面翻新，希望“食住”日本旅游业赚取被动收入。

东京都心6区平均叫价576万

日本房地产调查公司东京KANTEI（东京品川）上月发布东京圈5月二手房平均希望出售价格，其中东京都心6区，即千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区及涩谷区，为1.1924亿日圆（约576万港元），按月上涨2.9%，预计楼价会进一步上涨，卖家亦惜售导致供需紧张。至于东京23区二手房价格为7,386万日圆（按70平方米计算，约357万港元），按月上涨2.1%，创两个月以来新高。

▲新楼楼价方面，东京和大阪升幅在全球15个主要城市中排第一。

新楼楼价方面，东京和大阪升幅在全球15个主要城市中排第一。根据日本不动产研究所（位于东京港区）公布的国际不动产价格租金指数结果显示，截至4月份，东京和大阪的新楼楼价相比上次调查的2023年10月，升幅均为1.5%，超越了新加坡的1.3%和纽约的0.3%的升幅，亦是自2010年开始调查以来，东京和大阪首次同时排名第一。

报告又指，除了原材料和人工成本上涨外，在日圆贬值等背景下，股市处于历史高位，日本富裕阶层也纷纷买楼。

高端投资者弃欧美，转投日本

▲樱花日本&全球创办人张明珠表示，开关后不少香港投资者有意购入整幢住宅物业，甚至是整幢酒店营运。

Sakura Japan & Global创办人张明珠表示，开关后不少香港中产及老板级别的投资者有意购入整幢住宅物业，即逾30至40个单位收租，甚至是整幢酒店营运。

她直言，以往这班高端投资者或去购买英美澳加等成熟市场的物业，但加拿大落闸禁止海外投资者两年，其他欧美国家借贷成本高企，加上日圆持续贬值，令这班高端投资者转投日本，尤其是开关后全球旅客蜂拥至日本，令当地楼市不论是查询量、成交量及楼价，均比疫情之前增长不少，而且除了港人投资者外，亦有台湾、中国内地的投资者相继进场。

购买日本物业大多“full pay”

张明珠指，现时购买日本物业大多为“full pay”，尤其是酒店，亦有人“full pay”整幢物业后抵押给银行再融资，例如购入8亿日圆（约3,863万港元），再融资借楼价50％至60％，再购买另一个物业。但她重申，如果是酒店物业，最少要提供两年营运数据才可以向银行借贷。若是一整幢住宅物业，或不用“full pay”，已可申请按揭借到楼价的5成。

她又指，有移居日本的港人投资者，在疫情最严峻期间以日圆兑港元7.2算、折合约5,000万港元购入日本大阪通天阁站前的酒店，设有60多间房，并花了1亿日圆全面翻新，虽然当时只有本地旅客光顾，现时“守得云开”，希望“食住”日本旅游业赚取被动收入，租金回报约5至8厘。

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