《星岛》记者 钟凯 深圳报道

9月中旬，深圳南山、龙岗、光明三个安居房项目启动集中选房，合计推出5169套房源，但终审合格申购家庭仅407户，保障房市场明显遇冷。其中南山山樾湾花园本批次配售1563套安居房，终审合格家庭301户，最终认购仅105套。

作为深圳保障房筹建主力军，深圳安居集团旗下项目同样面临认购低迷的挑战。近期，坪山区安居梓和苑项目公布6栋选房结果，共配售179套房源，但终审合格认购家庭仅18户，最终实际选定6户。

不仅如此，安居集团在龙华、罗湖、盐田的多个安居房项目年内选房结果同样不及预期。单个项目滞销尚可归因于区位，但多片区同步出现认购不足，问题已不限于选址。

项目端遇冷

据《星岛》了解，今年4月，罗湖区安居景福花园、盐田区安居桐悦湾同步启动认购，合计推出607套房源，认购分化显著。

安居景福花园坐落于深圳市罗湖区莲塘街道，临近地铁2号线、8号线莲塘站，推出两批二至四房房源，配售均价3.73万元/平方米。其中019批次59套房源吸引263户合格家庭申购，热度较高；但020批次116套房源，合格家庭仅26户，认购热度大幅回落。

安居桐悦湾位于盐田区沙头角街道，毗邻地铁2号线、8号线沙头角站，推出432套二至三房房源，均价2.96万元/平方米，终审合格家庭120户，房源供给远大于有效申购需求。

后续其他项目配售情况同样低迷。6月初，安居集团安居华越龙苑启动二批次配售，供应433套四房毛坯房源，配售均价约3.96万元/平方米。该批次也是深圳首次将认购资格划分为6个队列，覆盖国家级领军人才、地方级领军人才、高层次人才及产业技师等群体。

安居华越龙苑地处龙华民治，是过往房企竞争热门板块。2025年6月，厦门联发在民治斥资12.12亿元拿下一宗宅地，溢价率46.6%，综合楼面价约4.46万元/平方米。安居华越龙苑的配售价格，比联发项目的拿地价还低11%。即便具备价格优势，项目最终合格家庭仅26户，入围家庭基本均可顺利选房。

在近郊项目去化低迷的情况下，远郊项目的压力就显得更为突出。8月中旬，安居集团位于坪山区坑梓街道的安居梓和苑完成选房，179套二至三房房源仅选定6户，认购热情已降至冰点。

这并非安居梓和苑首次遇冷，该项目曾于2025年7月、12月及今年1月进行配售，申请户数仅分别为34户、10户及7户。其中，今年1月配售1101套二至三房房源，三房户型仅1户家庭符合认购条件。

挤压与错配

安居房从昔日“一房难求”转向如今去化艰难，作为深圳市属国有独资保障房专营平台，深圳安居集团压力持续凸显。

中诚信国际披露，截至2025年3月末，安居集团自建完工项目40个，其中可售型项目11个；至2026年3月末，完工项目增至52个，可售型项目扩容至16个，可售型房源总规模维持9845套不变。

不过，2024年及2025年，安居集团可售型安居房项目销售收入分别为32.83亿元、22.77亿元，同比出现明显下滑。同时存量去化缓慢，截至2026年3月末，项目综合去化率约53%，较2025年3月末仅提升2个百分点；已销售金额133.84亿元，尚未覆盖投资成本（210.75亿元）。

项目层面，位于大鹏新区的安居君兰湾府、坪山区的安居梓和苑、龙华区的安居华越龙苑等项目销售遇冷。其中，安居君兰湾府筹集567套房源仅售出22套，去化率不足4%，是去化压力最大的项目。

市场人士向《星岛》分析，安居房认购降温，是商品房市场下行叠加安居房制度约束共同作用的结果。

一方面，商品房市场下行挤压安居房需求。近年来深圳新房、二手房去化整体承压，商品房门槛下降，部分刚需家庭直接转向购买商品房，分流安居房轮候库。安居房的价值锚点是周边商品房价格，商品房降价后，安居房性价比随之降低。

以安居景福花园为例，据深圳中原研究中心统计，今年9月项目所处的罗湖莲塘片区挂牌均价5.0万元/平方米，环比下跌3.3%。安居景福花园3.73万元/平方米的配售均价，与周边商品房价格差距已远低于市场熟知的安居房“6折”水平。

另一方面，安居房存在流动性短板。安居房属于有限产权，持有人需满10年补缴土地增值收益后方可转让，交易周期长。楼市下行周期，购房者对资产流通性更加看重，这一缺陷被进一步放大。

持续亏损与转型压力

数据显示，2023—2025年，深圳安居集团收入分别为100.97亿元、68.53亿元及75.10亿元。收入结构上，2025年民生业务收入（可售型保障房销售收入及棚改项目回迁房视同销售收入）47.18亿元，同比微降1.79%；依靠保租房租金、配套商业租赁及服务业务增长，公司整体收入仍同比增长9.58%。

盈利端，民生业务2025年毛利率20.15%，同比提升51.94%，拉动公司整体毛利率至近年高点7.63%。但该收益主要来自区位相对较好的项目集中结转，盈利基础薄弱。2026年一季度，随着结转项目结构变化，民生业务毛利率回落至11.73%，公司整体毛利率转负至-8.67%。

尽管民生业务阶段性毛利修复，但公司2023—2025年经营性业务利润仍分别为-3.04亿元、-5.97亿元及-5.65亿元，净利润为-0.69亿元、0.48亿元及-1.94亿元。2026年一季度，公司继续净亏损1.77亿元。

中诚信国际也指出，存款利息收入及投资收益等，仍是安居集团现阶段利润的主要来源。

政策层面，2023年6月深圳出台新规，不再新增安居型商品房、人才住房建设，已签土地出让合同的安居房按原有规则执行；同年8月国务院明确，新建配售保障房按新制度实施。

也正是从2023年底以来，深圳市配售型保障性住房建设项目陆续开工。截至2026年3月，安居集团主要在建配售型保障房项目总投资约60.40亿元，尚需投资36.95亿元，尚未达到可售状态。

在外界看来，政策变化容易对安居集团原有的销售型业务模式造成冲击。传统的安居房，主要按同片区商品房5-6折定价、满10年可转商品房；而配售型保障房定价以覆盖划拨土地、建安成本并保留合理税费利润为原则，利润空间被压缩，同时强制现房配售，资金占用周期显著拉长。

财务指标已释放出一定的资金沉淀风险。2023—2025年，安居集团存货从245.87亿元攀升至528.05亿元，两年间增长114.8%；以营业成本除以平均存货计算，存货周转率从0.39次下滑至0.17次，资产周转效率大幅降低。

▲资料来源：企业公告，星岛新闻整理

现金流端压力同样突出，2023年安居集团经营活动产生的现金流量净额尚为-0.36亿元，2024年急转直下至-69.51亿元，2025年维持在-64.63亿元的低位，2026年一季度继续净流出20.70亿元。这主要是由于项目销售回款缓慢，难以覆盖持续的工程建设支出。截至2026年3月末，公司货币资金76.47亿元，仅相当于2023年末的约36%。

中诚信国际提示，安居集团业务开展易受政府配租配售安排、政府定价及房地产市场变化情况影响，主营业务盈利水平偏弱。

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