《星岛》记者 钟凯 广州报道

普睿数智研究中心近日披露数据显示，2026年前10个月，保利发展以1990.0亿元全口径销售额继续位列行业第一，中海地产以1988.4亿元紧随其后。此消彼长之间，两家公司的身位差，从2025年全年的18亿元收窄至1.6亿元。

今年前10个月，百强房企全口径销售额为25376亿元，同比下降14.9%；累计权益销售额17259.8亿元，同比下降14.5%。保利累计销售额同比下降10.64%，仍跑赢大市；但中海销售额同比增长5.15%，是前十强之中维持正增长的五家之一，与华润置地、招商蛇口、中国金茂、绿地控股并列。

一边是跌幅收窄的守擂者，一边是逆势增长的追赶者，房地产“一哥”的悬念罕见地被压到了极小的差距。

资料来源：普睿数智研究中心

对此，普睿数智研究中心认为，保利的销售被中海逐步赶超，主要原因在于两家企业投资节奏和土储节奏的差异。从近两年拿地情况来看，中海拿地一线城市投资金额占比稳定在72%以上，保利2025年一线占比却骤降至48%。

保利发展2026年三季报显示，其一线布局的短板正在补齐。前三季度，公司拿地金额772亿元，同比增长28%，其中69%的投资金额位于北上广深一线城市核心区域及核心板块；拿地面积334万平方米，全部位于38个核心城市。

分季度看，据测算，保利三季度单季拿地金额388亿元，与上半年384亿元基本持平；对应单季投资强度约84.1%，较上半年的28.4%大幅提升。一线城市重仓动作尤为集中，其中公司于7月通过联合拿地方式以231.8亿元竞得上海杨浦及徐汇地块，9月再以38.29亿元竞得广州海珠地块。即便进入10月，公司也以16.65亿元竞得广州黄埔科学城地块。

整体而言，前三季度保利新增土储楼面均价23114元/平方米，已高于同期20700元/平方米的销售均价，静态地货比约1.12倍。在销售总量同比下滑的背景下逆势加仓核心地段，意味着保利正把有限弹药集中于高确定性的市场。

按照保利披露的规划，公司全年土地投资目标为850亿—1000亿元，剔除三季度已投入金额，四季度剩余投资额度或已有所不足。《星岛》也就四季度拿地安排、后续投资策略向保利方面求证，截至发稿未获得回复。

不过，土地从获取到入市存在开发周期，投资结构的优化尚未传导至销售端。当前保利在售货值的主力构成仍是2025年之前获取的项目，彼时其一线城市投资占比稍低，这正是当期销售增速与核心城市行情出现落差的结构性根源。

目前，保利新获取的土储正在逐步替换原有的“旧底盘”。截至三季度末，公司共有在建拟建项目501个，在建面积4377万平方米，待开发面积4664万平方米。随着核心城市土储陆续进入开发流程，一线及强二线项目可售货值比重将逐步抬升，其销售结构将同步优化。

核心城市加仓的另一面，是利润表上尚未结清的旧账。

今年前三季度，保利累计实现营业收入1549.56亿元，同比下降10.80%；归母净利润仅23.32亿元，同比下降16.03%。从毛利情况看，当期公司毛利率12.78%，同比下降约1.2个百分点，处于近年来最低区间。

资料来源：中诚信国际，星岛新闻整理

其中，三季度公司营业收入520.96亿元，同比下降8.39%；归母净利润从去年同期的-5.33亿元变成3.74亿元，成功扭亏为盈，公司归因为“结转项目结构变化”。值得注意的是，少数股东损益从去年同期的8.33亿元骤降至1.86亿元，占比由超100%回落至三成左右。这也意味着，扭亏的核心原因在于少数股东分走的利润空间减少，并非来自结转项目本身的盈利改善。

保利亦坦言，受行业和市场波动影响，1-9月结转项目盈利能力下降，导致利润总额、归母净利润等指标下降。

与行业主流策略一致，保利在将资源向核心城市倾斜的同时，以保交付为经营底线，将重心转向存量项目的去化与盘活。前三季度，公司新开工面积380万平方米，同比减少25.78%；竣工面积941万平方米，同比减少48.07%，开发节奏主动适配去化行情。

竣工规模收缩的同时，费用形态也在发生微妙变化。前三季度保利财务费用28.91亿元，同比增长14.95%，主要系利息收入同比减少4.24亿元；其中三季度14.01亿元，接近上半年总和。市场亦关注，若开发节奏持续放缓，部分存量借款利息未来可能从资本化转入费用化，成为利润表的隐性压力。

市场的另一个点在于四季度的减值窗口。2023—2025年，保利资产减值损失分别为50.45亿元、50.56亿元及64.84亿元，并且减值计提高度集中在四季度。2026年前三季度毛利率已经在低位运行，若延续以往集中减值计提的惯例，公司全年账面业绩仍存在承压风险。

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