减息后新盘市场立即升温，启德地王新盘天玺．天昨日正式开价，以折实平均呎价约1.96万元抢攻，入场价约476万元，市场指出，该盘除了以低市价推售突围外，首批单位更以“蚀本价”推出，以便力抢市场各路客源。翻查资料，新地于6年前以逾251亿元夺得项目地皮，每方呎楼面地价达1.77万元。业界人士指，发展商首批单位以低于成本价推出，连同建筑费及利息开支，每呎成本价约2.6万元，故首批单位以蚀本价推售，由于区内新供应多，竞争大，且项目本身单位多，再推迟发售只会增加利息支出。

新地雷霆：暂时难以计算利润

新地副董事总经理雷霆指，减息周期刚开始，且租金指数属近年高位，相信资深投资者会趁机购买值得长期持有的物业，自住买家亦会被吸引入市。此外，预计未来仍会多次连环减息，每次都可以提振楼市，故公司近期积极推盘，包括接连录成交的北角海璇II，而元朗站The YOHO Hub II本周亦有机会开售，实属“三盘齐发”。

新地代理总经理胡致远表示，明天起开放天玺．天示范单位予公众参观，然后于周五开始收票。首张价单提供3种付款计划，成交期分别为60日及建筑期付款，项目预计关键日期为明年6月底。

▲减息后新盘市场立即升温，启德地王新盘天玺．天昨日正式开价，以折实平均呎价约1.96万元抢攻，入场价约476万元。

胡致远续指，首批推出182伙，主要位于项目中层至低层，面积240至887方呎，涉及开放式单位、1房、2房及4房单位。扣除13.5%折扣优惠，折实售价476.51万元至1763.8万元，折实呎价约1.7万元至2.4万元水平。

项目入场单位为5座5楼B5室，面积240方呎，开放式单位，折实售价约476.51万元，折实呎价19,855元。定价最贵单位为3座6楼A5室，面积887方呎，4房单位，折实售价1763.8万元，折实呎价19,885元。

业界：投资客拟大手扫货

中原九龙董事刘瑛琳表示，天玺．天未正式开价前亦接获不少相关查询，其中不少为内地专才准买家及周边上班的专业人士。现时首批定价与同区邻近一手货尾有超过15%折让，具竞争力。刘瑛琳另透露，公司现时已有客人想购入多于一个单位作投资之用，该批客源暂时对1房及2房较感兴趣。

美联住宅部行政总裁布少明表示，启德港铁站没有上盖项目，天玺．天属唯一能直达启德站的楼盘，若与其他九龙区站顶项目比较，项目首批单位定价有明显折让，料可沽清，其后加推单位有提价空间。预期项目客源中用家比例占约6成，投资客占约4成，项目单位落成后呎租料约60元水平，租金回报逾4厘。

跑道区新盘“难招架”

天玺．天为近一年启德区首个推售的非跑道区全新项目，首批以折实平均呎价1.96万元推售，较现时启德区内新盘货尾单位整体成交呎价低逾15%，甚至较同区不少二手屋苑成交呎价还要低。有业界表示，项目拥港铁毗邻优势，区内现时推售的新盘包括跑道区项目及货尾盘将“难招架”，力争区内客源“过档”。

启德非跑道区新盘大部分已属现楼，现时仍有一手单位供应的项目主要集中在会德丰地产旗下MONACO系列项目及恒基旗下HENLEY系列项目，以今年下半年售出单位为例，MONACO不同期数近月亦售出最少5伙货尾，HENLEY系列项目包括THE HENLEY 及HENLEY PARK，同样沽出多个单位，成交呎价约由2.4万元至3.28万元不等，即天玺．天首批亦较同区货尾单位成交呎价普遍低逾15%。

天玺．天卖点之一位置毗邻启德港铁站，商场可直通启德港铁站，非跑道区近期录得的二手成交呎价，同位于港铁站毗邻的启德1号，现时平均成交呎价在2万元水平；至于THE HENLEY录得的二手平均成交呎价则在2.1万元水平，较天玺．天首批单位均高出1.7%至6.7%。其他屋苑如龙誉、OASIS KAI TAK等，成交呎价介乎1.88万元至1.99万元不等。

有区内代理表示，虽然天玺．天首批单位较近期位于跑道区的新盘包括维港．双钻、柏蔚森系列项目等首批单位折实平均呎价介乎1.71万元至1.85万元等，高出6.6%至14.4%，但由于天玺．天拥港铁之利，与现时交通问题仍有待改善的跑道区明显有别，故即使首批呎价较跑道区新盘为高，仍能吸引区内准买家“过档”。

2018年251亿夺“地王” 预计总投资额400亿

新地于2018年5月以约251亿元夺得天玺．天地（即启德1F区1号）发展权，当时成交价打破信和牵头发展的西九龙地皮（现发展为维港汇）172.88亿元造价，成为本港卖地史上成交价最高的地皮，纪录至今仍未打破，当时有测量师预期，项目推售呎价最少在3万元或以上，才能录得利润。

启德1F区1号地皮面积约17.8万元方呎，最高可建楼面约141万方呎，以发展商投地价251.61亿元计算，每方呎楼地价为17,776元。新地投得地皮后，新地副董事总经理雷霆曾回应传媒表示，地皮可直驳港铁站及商场，将打造地标式住宅连商场项目，预计项目总投资额约400亿元。

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚表示，发展商现时开价是按市场同区成交价作基础，还有开盘也不是全数推售，在减息刚开始时，市场氛围还需巩固，因此以市场价格开售，待气氛好转再加推及调整价格，有助日后同盘货尾出售。

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