启德地王新盘抢攻,每呎1.96万蚀本价推

2024-09-24 15:05

减息后新盘市场立即升温,启德地王新盘天玺.天昨日正式开价,以折实平均呎价约1.96万元抢攻,入场价约476万元,市场指出,该盘除了以低市价推售突围外,首批单位更以“蚀本价”推出,以便力抢市场各路客源。翻查资料,新地于6年前以逾251亿元夺得项目地皮,每方呎楼面地价达1.77万元。业界人士指,发展商首批单位以低于成本价推出,连同建筑费及利息开支,每呎成本价约2.6万元,故首批单位以蚀本价推售,由于区内新供应多,竞争大,且项目本身单位多,再推迟发售只会增加利息支出。

新地雷霆:暂时难以计算利润

新地副董事总经理雷霆指,减息周期刚开始,且租金指数属近年高位,相信资深投资者会趁机购买值得长期持有的物业,自住买家亦会被吸引入市。此外,预计未来仍会多次连环减息,每次都可以提振楼市,故公司近期积极推盘,包括接连录成交的北角海璇II,而元朗站The YOHO Hub II本周亦有机会开售,实属“三盘齐发”。

新地代理总经理胡致远表示,明天起开放天玺.天示范单位予公众参观,然后于周五开始收票。首张价单提供3种付款计划,成交期分别为60日及建筑期付款,项目预计关键日期为明年6月底。

减息后新盘市场立即升温

▲减息后新盘市场立即升温,启德地王新盘天玺.天昨日正式开价,以折实平均呎价约1.96万元抢攻,入场价约476万元。

胡致远续指,首批推出182伙,主要位于项目中层至低层,面积240至887方呎,涉及开放式单位、1房、2房及4房单位。扣除13.5%折扣优惠,折实售价476.51万元至1763.8万元,折实呎价约1.7万元至2.4万元水平。

项目入场单位为5座5楼B5室,面积240方呎,开放式单位,折实售价约476.51万元,折实呎价19,855元。定价最贵单位为3座6楼A5室,面积887方呎,4房单位,折实售价1763.8万元,折实呎价19,885元。

业界:投资客拟大手扫货

中原九龙董事刘瑛琳表示,天玺.天未正式开价前亦接获不少相关查询,其中不少为内地专才准买家及周边上班的专业人士。现时首批定价与同区邻近一手货尾有超过15%折让,具竞争力。刘瑛琳另透露,公司现时已有客人想购入多于一个单位作投资之用,该批客源暂时对1房及2房较感兴趣。

美联住宅部行政总裁布少明表示,启德港铁站没有上盖项目,天玺.天属唯一能直达启德站的楼盘,若与其他九龙区站顶项目比较,项目首批单位定价有明显折让,料可沽清,其后加推单位有提价空间。预期项目客源中用家比例占约6成,投资客占约4成,项目单位落成后呎租料约60元水平,租金回报逾4厘。

跑道区新盘“难招架”

天玺.天为近一年启德区首个推售的非跑道区全新项目,首批以折实平均呎价1.96万元推售,较现时启德区内新盘货尾单位整体成交呎价低逾15%,甚至较同区不少二手屋苑成交呎价还要低。有业界表示,项目拥港铁毗邻优势,区内现时推售的新盘包括跑道区项目及货尾盘将“难招架”,力争区内客源“过档”。

启德非跑道区新盘大部分已属现楼,现时仍有一手单位供应的项目主要集中在会德丰地产旗下MONACO系列项目及恒基旗下HENLEY系列项目,以今年下半年售出单位为例,MONACO不同期数近月亦售出最少5伙货尾,HENLEY系列项目包括THE HENLEY 及HENLEY PARK,同样沽出多个单位,成交呎价约由2.4万元至3.28万元不等,即天玺.天首批亦较同区货尾单位成交呎价普遍低逾15%。

天玺.天卖点之一位置毗邻启德港铁站,商场可直通启德港铁站,非跑道区近期录得的二手成交呎价,同位于港铁站毗邻的启德1号,现时平均成交呎价在2万元水平;至于THE HENLEY录得的二手平均成交呎价则在2.1万元水平,较天玺.天首批单位均高出1.7%至6.7%。其他屋苑如龙誉、OASIS KAI TAK等,成交呎价介乎1.88万元至1.99万元不等。

有区内代理表示,虽然天玺.天首批单位较近期位于跑道区的新盘包括维港.双钻、柏蔚森系列项目等首批单位折实平均呎价介乎1.71万元至1.85万元等,高出6.6%至14.4%,但由于天玺.天拥港铁之利,与现时交通问题仍有待改善的跑道区明显有别,故即使首批呎价较跑道区新盘为高,仍能吸引区内准买家“过档”。

2018年251亿夺“地王” 预计总投资额400亿

新地于2018年5月以约251亿元夺得天玺.天地(即启德1F区1号)发展权,当时成交价打破信和牵头发展的西九龙地皮(现发展为维港汇)172.88亿元造价,成为本港卖地史上成交价最高的地皮,纪录至今仍未打破,当时有测量师预期,项目推售呎价最少在3万元或以上,才能录得利润。

启德1F区1号地皮面积约17.8万元方呎,最高可建楼面约141万方呎,以发展商投地价251.61亿元计算,每方呎楼地价为17,776元。新地投得地皮后,新地副董事总经理雷霆曾回应传媒表示,地皮可直驳港铁站及商场,将打造地标式住宅连商场项目,预计项目总投资额约400亿元。

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚表示,发展商现时开价是按市场同区成交价作基础,还有开盘也不是全数推售,在减息刚开始时,市场氛围还需巩固,因此以市场价格开售,待气氛好转再加推及调整价格,有助日后同盘货尾出售。

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