美国房贷利率18日冲破8％大关，南加潜在购买者望屋兴叹。房市景气到底有差？根据《橙县纪事报》(OCRigister)专栏作家乔纳森·兰纳（JONATHAN LANSNER）得自Core Logic的数据，在截至今年8月分的12个月里，洛杉矶县仅售出65,140套房屋。这比两年前的购屋速度低37%。这种下降可能与疫情期间负担能力的急剧下降有关。

洛杉矶县8月的中位数房价为83万美元，为历史第六高，自2020年2月以来上涨了34%。同时，房贷利率从3.5%升至7.1%。假设首付为20%，洛杉矶买家平均房屋付款飙升100%，达到每月4,462美元。

洛杉矶购屋在这些利率波动极端情况下如何在两端摆盪波动？当房贷利率涨幅最大时，洛杉矶的房价一年平均上涨7.6%。然而，当抵押贷款利率跌幅最大时，洛杉矶的房价中位数上涨1.6%。而自1988年以来，当地的中位数价格已经上涨了4.7%。因此，对于购屋者来说，更便宜的融资也可能意味着房价更具弹性。

从历史上看，不断下降的利率会适度推动洛杉矶的销售步伐。利率下降幅度最大的是一年内已完成交易数量增加了2.1%。然而，当利率快速上升时，销售速度就会下降，一年平均5.3%。

根据兰纳的看法：降低利率有个观察点——住房的三个关键字：“工作、工作、工作”。当整体经济强劲（甚至过于强劲）并且招聘充足时，利率通常会上升。结论是：只有优沃的薪水才能成为成功的购屋者。

然而，当经济不景气时，利率往往会下降。参考加州1988年以来的就业市场，过去35年，当利率飙升时，加州就业率以每年2.7%的速度成长。但当利率下跌时，就业以每年0.7%的速度萎缩。这不仅仅是当地的一些住房特有现象。许多地方的利率下降也伴随着房价疲软。

在南加州六县地区，房价涨幅最大时，一年平均房价涨幅为8%；而当利率下降幅度最大时，平均价格上涨2%。而在全国范围内，利率飙升意味着“凯斯－席勒房价指数”（Case–Shiller Home Price Indices）年平均上涨7.5%，而利率疲软时则升值2%。历史并非全盘重演。也许这次会有所不同。但35年是一个很好的借鉴，可以帮助了解未来的可能性。

▲虽然有的地方房贷利率已到8%，如果利率下降（无论何时发生）能否重振洛杉矶县的购屋活动？令潜在购屋者关切。洛杉矶时报

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