根据政府土地注册处统计数字，市场成交量明显上升，一手及二手住宅楼宇买卖合约宗数，从2023年全年每月平均为3,583.5宗、2024年1月至3月份3,477、2,375及3,971宗，大幅攀升至4月份的8,551宗，较之前的每月平均数升幅超过一倍，买卖合约价值就攀升至775亿元水平。不过，楼价就看不到有明显升幅，参考中原城市领先指数CCL的数据，今年首五个月的CCL指数徘徊在143至147点之间，只可算是窄幅上落。

也许发展商近年囤积了不少货尾单位，所以撤辣后一手盘亦未见大幅加价，开价贴近、甚至低于同区二手价，幸好市场反应气氛亦算炽热，不少开价合理的一手新盘，都可以收到逾万入票的蜂拥情况，销情表现十分理想。

一手成交量料创20年高

按照目前走势，预期今年楼市整体成交量突破在望，有机会超越过去十年的记录，特别是一手住宅的成交宗数，更有可能创下20年来的新高。

回顾2010年以来，香港政府推出楼市辣招政策，实施了一系列房地产市场调控措施，本来希望减少房地产投机行为和控制楼价上涨，然而这些辣招在过去十多年来，对市场最明显影响是大幅推低成交量，本来想换楼的人放弃换楼，物业投资者更不愿付辣招税而减少买楼收租。

结果住宅物业的登记数量，从2010年的13万宗，急跌至2013年后平均每年只有5万至6万宗，到2023年甚至更低至4.3万宗。所以“撤辣”后成交量出现急升，其实只是回到未有辣招前的正常情况罢了。

预期下半年楼市平稳

对于今年楼价走势，我预期只会继续横行，楼价在数个巴仙上落，不会大升、但也不会大跌。香港经济转差是不争事实，加上目前香港楼市有点像日本的情况，变成一个老人主导的市场，七成物业由50岁以上的中老人持有，年轻人不想买楼，中年人也没有动力换楼。

至于美国减息步伐亦不会太快，整个减息周期可能要3至4年，高息会继续维持一段较长时间，所以就算撤辣后购买第二间物业不用交重税，本地投资者买楼收租的意欲仍然不大，宁可做定期存款。

目前本港楼市的购买力，主要都是靠国内人及新香港人，而不是本土香港人；如果单靠后者的需求，香港楼市一早玩完！虽然近年内地人对香港的看法略有转变，部分人觉得香港相对内地城市没有了以前的优势，但最重要始终是人多，就算在大湾区十个有能力的人，只有一个有兴趣买香港楼、九个不会买，都已经可以完成消化香港每年所有的新盘供应，支撑着香港的楼价！当然这力量只是“支撑”，不是推动上升，让楼价可以保持平稳，但不要期望大升。

林一鸣

香港都会大学李兆基商业管理学院高级讲师

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