现时经济吹淡风，利息及楼市走向令人关注，嘉华国际营销及市场策划总监（香港地产）温伟明预期，下半年减息机会大于维持现状，上车客刚需支撑大市，预期楼市平稳发展，没有任何诱因“大上大落”。

▲他直言，即使减息后营商环境迅速得到改善，对楼市影响不会立竿见影，需时回气及观察

温伟明坦言，现时银行存款结馀高达16万亿（港币，下同），港人有钱，惟大家宁愿存钱银行，亦不愿意买楼。“存款利息高达4至5厘，收息好过买楼，除非有自住需要，而且基于利息高企，变相楼价需要降低，用家要求优惠。”他表示，市场以刚需盘支撑，在保守环境下，3、4房户交投并不活跃，大家一动不如一静，换楼需要不大。

他续说，不论差估署或代理数字，都显示整体楼价由高位跌20%至30%，跌幅某程度上击中刚需，令用家买楼能力大增，即使楼价再跌，也不见得可吸引更多买家，减价不见得增加需求，后市再跌空间有限，预期今年个别物业有升有跌，作轻微调整，整体楼市不会“大上大落”，只会平稳发展。

后市再跌空间有限

展望下半年楼市走势，温伟明认为，要视乎经济复甦步伐，某程度上仍然令人乐观，减息机会高。“今年8、9月美国4次议息，市场期望2次减息，我亦相信，减息机会大于维持现状。”

他分析道，11月美国总统选举，相信当权者会透过减息刺激经济，虽然减息带来通胀，现在通胀3%，较高峰时逾8%大幅回落，惟大家都明白，美国通胀并非单纯因为经济过热，而是各项政治因素造成的。“高息环境难于长期维持，以前美国债息1至2厘，若果今天发5厘债券，将为国家带来沉重负担，虽然政府可低价回购旧债，短暂有着数，惟长远债务成本高，美国没有能力负担。”

中细楼豪宅个别发展

不过，他直言，减息后，即使营商环境迅速得到改善，对楼市影响不会立竿见影，需时回气及观察。“只有真正赚到钱，才会投入楼市。”他相信，减息之后，长远来说，楼市平稳中见改善，中细价楼及豪宅呈个别发展，豪宅更要视乎资金走势，富豪买居所有很多考虑，资金调配、环境及身分等。

尽管市场人士常说，过往香港借贷利息曾高达10多厘，一样过日子，温伟明反驳说，那是不同年代，资讯科技未发达，现在样样跑得快，行业即使有空间发展，有利润可图，但在资讯流通及竞争激烈下，利润很快降低甚至没有。况且，生意人不可能现金经营，近年高峰时借贷利息高达6厘，相当辛苦！

专才赚到钱才会买楼

今年2月28日，楼市全面撤辣后，市场多一项新需求，全新专才计划相对宽松，批准人数众多，数目多达十几万，不过，他相信，本身有钱，立即在港买楼属少数，绝大多数专才来港寻找机会，大前提找到工作，有理想收入，伴侣及子女适应生活，才落地生根及买楼，而且，他们的资产资金绝大部分在内地，暂时没有正式渠道转移到港，相信对楼市刺激有限。

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