《星岛》记者 钟凯 广州报道

8月28日，龙湖集团（00960.HK）正式披露2026年中期业绩。上半年公司收入397.95亿元，同比下降32.3%；归母净利润19.61亿元，同比下降39.0%，开发业务结算下滑仍是报表承压的主因。

不过，穿透这组收缩数据，真正反映战略取向的是另一组对照：0.64亿元与近1000亿元。前者是剔除投资物业及其他衍生金融工具公允价值变动后的公司归母核心利润，后者是管理层所提及的、四年多以来压降有息负债与清零供应链融资的合计规模。

龙湖集团主席陈序平在主席报告中提及，行业下半场，归根到底是对耐力与定力的考验，公司坚定地选择了一条“更难却更踏实的路”。这两个数字，就是这条路的成本与结果。

核心利润贴近盈亏线，代价先落在开发航道

上半年，龙湖归母净利润19.61亿元，对应归母净利润率4.9%，创下近十年半年报盈利低位。这份账面利润很大程度上依靠资产重估托底，期内投资物业公允价值变动达到30.06亿元，同比提升6.6%，对冲了主业经营的亏损冲击。

▲数据来源：同花顺iFinD

剔除投资物业及其他衍生金融工具的公允价值变动后，龙湖当期归母核心净利润仅0.64亿元，较去年同期13.8亿元大幅下滑95.4%，核心净利润率由2.3%跌至0.16%。开发端结算萎缩、售价与毛利率承压，让公司主业盈利能力几乎触碰盈亏临界点。

开发业务依旧是龙湖的业务基本盘，但板块正经历剧烈收缩。上半年开发业务结算收入260.95亿元，同比大跌42.6%，营收占比由去年同期77.4%回落至65.6%，是三大航道里唯一下滑的板块；开发业务分部亏损扩大至41.14亿元，远高于去年同期11.82亿元的亏损。

摩根士丹利研报显示，龙湖开发业务毛利率已经跌至-11%，较2025年的-6.9%出现进一步调整，意味着每交付一套房，账面上都在承受亏损。该行认为，这背后是去库存不确定性和销售均价变化的多重影响。受开发业务拖累，公司综合毛利率回落至11.1%，较去年同期下降1.5个百分点。

对于后市，管理层给出的指引并不乐观。龙湖集团执行董事、首席财务官赵轶表示，2026年核心利润仍会面临压力，下半年开发业务结算量较大、叠加销售价格承压，存量项目毛利率依然有压力，全年核心净利润会降至一个低点。

下半年龙湖可售的840亿元资源中，超过80%来自存量项目，一线和二线城市占比分别为11%和73%。大摩判断，存量项目占比高，通常意味着去化不确定性较大，销售均价和毛利率都难有明显改善。

▲数据来源：企业公告，星岛新闻整理

不过，按照赵轶的说法，随着持续的存货去化，以及土储盘活，待结算的存量项目会越来越少，预计2027年开发业务对公司拖累将大量减少，板块利润有望回升转正。

战略层面的克制同样体现在投资端，上半年龙湖合同销售额165.5亿元，同比下降52.7%；期内仅新增4宗土地，权益建筑面积33.70万平方米。赵轶称，公司处于偿还负债的过程，拿地头寸变少，但公司加大存货去化的力度，同时通过投后布局激活以前一些阶段性不可售的土储。

分红端也能看到战略收缩的印记。2021财年至2025财年，龙湖始终维持中期派息传统，每股股息从0.47元一路压缩至0.07元。而至2026年上半年，董事会决议不派发中期股息，这是数年来公司首次暂停半年度分红。

安全底盘形成，转型接棒待验证

0.64亿元微薄的主业利润背后，是龙湖数年搭建完成的债务安全底盘。陈序平披露，过去四年多，公司压降有息负债超600亿元、清零近400亿元供应链融资，合计优化规模接近1000亿元，整个过程并未处置核心资产。

截至6月末，龙湖有息负债1471.2亿元，较2025年末下降56.9亿元。但在手现金248.8亿元，较2025年末减少43.2亿元；净负债率52.0%，剔除预收款资产负债率53.8%，扣除监管及受限资金后的现金短债比维持在1倍附近。

同时债务结构得到重塑，银行融资占有息负债91%，经营性物业贷款和长租贷款占比69%，一年内到期债务占比10.8%，平均融资成本降至3.36%。

债务兑付方面，龙湖年内仅剩下13亿元境外贷款，以及12亿元中债增担保债券，计划2027年1月完成境内债券及中票清零。目前，公司70%负债已经置换为期限超10年的经营性物业贷，已经走出2025年债务到期高峰，经营重心从“保兑付”，逐步向修复投资循环过渡。

或许，不依靠变卖核心资产换现金流，选择以业务、债务转型换取长期安全，正是陈序平口中“更难却更踏实之路”的内核。

作为利润稳定器，上半年运营及服务收入同比增长3.2%至137亿元，占公司收入34.4%，为核心利润的主要贡献来源。

其中商业投资租金收入59.8亿元，同比增长8.7%，期末出租率97.4%；物业服务收入56.5亿元，同比增长2.3%；智慧营造收入6.5亿元，同比增长3.3%。板块整体毛利率维持在50%以上，成为公司核心利润的主要来源。但考虑到业务增速有限，这一板块暂时仍难以抵消开发业务的大幅下滑。

陈序平提出，力争到2028年将运营及服务收入提升至340亿元以上，并超过开发业务收入、占集团收入过半。各航道中，商业投资的收入年复合增速目标约10%，智慧营造外部业务收入年化增速目标20%，物业服务年化增速目标5%。

“2028年，运营及服务业务毛利率将保持在50%以上，权益后利润率保持在30%，力争尽早实现百亿的利润规模。”

当下市场分歧已不再聚焦龙湖降债能力，而是转型兑现的可能性及时间表。在不加杠杆的前提下，如何实现增长是最大考验。如果存货去化、项目盈利修复不及预期，即便运营业务稳步扩张，也难以短期填平开发业务的利润缺口。

对龙湖而言，债务最凶险的阶段或已过去，但真正的考验，是如何把来之不易的经营安全，转化成可持续的盈利与投资能力。

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