《星岛》记者 楚向阳 广州报道

在经历了一连串的诉讼纠纷和执行案件后，开发商卓越置业集团有限公司（下称“卓越集团”）进行了一次重大工商变更：创始人李华卸任董事长及法定代表人，由欧盛旺接任。

据《星岛》了解，欧盛旺出生于1982年，并非卓越集团的核心高管，其更多充当着“挂名者”的角色，目前已挂名60家卓越体系的企业法定代表人。

中国执行信息公开网显示，与欧盛旺有关的执行信息高达290条，最早从2023年11月开始，这也与其开始给卓越体系挂名法定代表人的时间点相符。

尽管欧盛旺名义上是公司最高职务，但卓越集团的实际控制权仍然把持在创始人李华手中，其与胞兄李晓平100%控股公司。官网上董事长寄语的页面，署名者仍然是李华。

这一操作与之前众多面临财务危机的房企的操作如出一辙。行业人士分析称，此举通常是一种法律层面“风险隔离”操作，以避免实控人被限制高消费或承担法律责任等。

三年“自救”，保住公开债券不违约

卓越集团最开始显露出资金链险情是在2024年初，当年旗下多家子公司的商业承兑汇票大面积逾期。

商票逾期往往是房企信用恶化的前兆，直接导致供应链信任危机，进而引发项目停工、违约等连锁反应。

为缓解流动性压力，过去三年，卓越集团开展系列“自救”，包括对美元债置换与兑付、寻求境内债展期、提前兑付信用债等等，极力避免公开债券实质性违约。

这些“自救”措施也为卓越集团后来能持续“借新还旧”打下基础。就在今年9月，卓越集团旗下核心资产——卓越商管还发行了一笔总额9.9亿元的中期票据，利率2.95%。但发行的前提是中债公司为其提供担保增信。

10月11日，卓越商管还完成了一笔总额5.4亿元债务的年利息兑付，但利息金额仅1809万元。

尽管如此，在非公开市场上，卓越集团的债务风险引起的连锁麻烦持续存在。除了要面对供应商、商票债权人以及银行一堆“乱如麻”的债务官司外，地方政府的处罚、客户的信任压力也愈演愈烈：

土地方面，卓越集团前有2024年武汉地块被收回，后有2026年云南“烂尾”土地及工程被法拍。

另外，在今年6月，深圳宝安卓越闽泰·星奕府项目121套已售房源，因开发贷违约被法院查封，导致业主无法办理房产证。

过去三年间，卓越集团还曾多次传出 “以房抵工程款”“拖欠中介佣金” 等消息。

28亿被执行，现金持续紧缩

据《星岛》查询，截至目前，卓越集团自身共有20条被执行信息、1条失信被执行人信息。

卓越集团目前累计执行金额已经达到28.09亿元，其中执行金额最高的一宗于2026年9月由深圳中院执行，金额达12.35亿元。

截至2025年末，卓越集团称公司底总资产近2500亿元，但具体的现金运转状况不得而知。

《星岛》查询了其核心资产——卓越商管的债券报告。截至9月底，卓越商管总资产、总负债分别为1248亿、779亿元，资产负债率62.32%，同比下滑2个百分点。

但从现金流来看，截至今年9月底，卓越商管的现金余额仅4.53亿元，1-9月经营性现金流净流出1.15亿元，仍处在持续紧缩的状态。

值得注意的是，为了缓解流动性压力，卓越集团还曾动用关联上市公司的资金为自身“补血”：2025年8月，卓越商企服务（06989.HK）宣布以3.79亿元收购卓越集团旗下19项物业资产，用以抵销关联应收款。

而这批资产多为空置或待售状态，盈利能力极差，这项“以资抵债”举措也备受质疑。另外，2025年卓越商企服务也因交易和减值计提等原因，利润爆降64%。

“写字楼之王”，为扩张买单

在中国房地产行业刚刚兴起的1996年，李华与其兄弟李晓平在深圳创办了卓越集团，开启了长达三十年的房地产征程。

1998年，卓越集团首个住宅项目“卓越蔚蓝海岸”面世，将深圳后海的一片浅海滩涂打造为当时最大的滨海豪宅社区。

2004年，在多数房企仍扎堆住宅赛道时，卓越集团就已经加大了商业地产的开发，相继在深圳打造了卓越大厦、卓越时代广场、卓越前海壹号等项目。公司也因此被称作“深圳CBD写字楼之王”。

在地产的黄金时代，卓越集团也走出深圳向外扩张，拓展了北京、上海、青岛等一、二线城市市场，甚至下沉到玉溪、邯郸等四五线城市。

2018年，李华曾提出“三年千亿”目标。到2020年巅峰期，其全口径销售额994亿元，权益销售额700亿元，距离千亿只差一步。其最为高调的一场“演出”是在2021年5月，卓越集团在北京首轮集中供地中一口气斥资超187亿元连夺四宗地块，成为当时的“地王”。

然而，随着“地产黄金时代”的翻页，从2021年8月“三道红线”政策收紧开始，房地产行业进入大调整期，卓越集团也未能独善其身。

自2024年起，卓越集团显露出明显的流动性危机，这家三十余年的老牌房企，正在为当年的疯狂举债扩张“买单”。

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