《星岛》记者 钟凯 广州报道

近日，越秀地产（00123.HK）披露2026年中期业绩并举行业绩说明会。

公告显示，上半年越秀地产实现营业收入366.49亿元，同比下降23.0%；毛利22.68亿元，同比下降约55%，毛利率由去年同期约10.6%降至6.2%。归母净利润0.87亿元，同比下降93.6%；剔除投资物业公允价值变动等影响后的核心净利润约0.8亿元，同比下降94.6%。

越秀地产董事长林昭远在业绩会上谈到毛利率时，没有绕弯子。他直言，公司的毛利率目前还比较低，个人对当前毛利率“确实极其不满意”。

这一表态之所以有分量，或许不在于它的直白，而在于它触及了越秀地产当前的核心矛盾：作为绿档国企，越秀的资产负债表稳健，融资成本甚至已逐渐向“优等生”中海看齐，但利润却近乎归零。手握厚实的财务安全垫，利润究竟流向了哪里？

存量去化拖累，毛利率跌至历史低位

上半年6.2%的毛利率，已创下越秀地产的历史新低。若剔除相对较高毛利的房地产管理、房地产投资业务，单纯开发板块的毛利率或许会更为承压，并低于行业普遍认知里的房企盈亏平衡线（10%—15%）。这也意味着，越秀每卖出一套房都几乎不赚钱。

▲数据来源：企业公告，星岛新闻整理

中报显示，期内房地产发展销售业务入账收入约333.77亿元，同比下降24.2%。受房地产市场深度调整影响，存量项目利润持续承压。

销售端的表现是毛利走弱最直接的源头。上半年越秀地产实现合同销售金额505.1亿元，同比下降17.9%，完成去年目标1000亿元的55%；销售面积约170万平方米，同比上升16.2%；销售均价2.97万元/平方米，同比下降29.5%。

金额下滑而面积增长，背后是越秀地产主动选择的以价换量去化策略。包括广州、深圳、上海、北京等核心城市，均出现越秀项目降价走量的情况。2025年下半年，公司还传出遭到北京的合作方中建智地举报，直指其开发的朝阳区璞樾项目下调优质房源定价，涉嫌恶意竞争。

对越秀地产而言，降价出货能够加快库存去化、加速现金回流，但代价就是结转阶段的毛利被持续侵蚀。副董事长及执行董事、总经理朱辉松透露，上半年续销项目销售贡献占比81%，该比例在2025年仅为48%。下半年公司将继续保持销售势头，通过精准施策、敏捷调度，做到有质量的去库存。

林昭远并不回避现状，表示低毛利是行业周期下不得不承受的结果。他转而提及，管理层也在尽最大努力，包括从稳价格、提价格角度继续发力，同时降本减费，利用精益管理手段提高项目盈利能力。

上半年越秀地产仅在广州、上海、杭州、成都、青岛等城市拿下6宗地块，远少于去年同期13宗，权益拿地金额约70亿元，96.8%集中于六大核心城市。公司依旧维持全年300亿元的投资强度，寄望通过“以投促稳”修复盈利。

“随着市场的修复，我们会尽快稳住毛利率水平。”林昭远称。

安全垫托住底盘，仍难扭转盈利困局

开发业务盈利大幅滑坡的另一面，越秀地产依然是行业为数不多的绿档国企。

从费用端看，上半年销售及营销开支10.19亿元，同比下降31.1%，费率由3.1%降至2.8%；行政开支5.59亿元，同比下降9.6%，受数字化建设投入影响，行政费率从1.3%微升至1.5%。财务费用3.57亿元，同比下降25.7%。综合三费费率约4.5%，较去年同期回落0.3个百分点。

但成本费用只能一定程度上减缓利润下滑，却无法替代开发项目本身恢复盈利能力。和其他仍正常经营的房企类似，越秀地产转向优化资产负债表和现金流量表。

截至6月末，公司现金及银行结余、定期存款及其他受限存款合计约515亿元，较年初增长10.1%；经营性现金流净流入137.7亿元，对比去年同期41.02亿元大幅改善，其中一个重要原因便是土地投资收缩。

同时，公司加权平均借贷年利率首次降至3%以下，为2.91%，同比下降25个基点，接近中国海外发展同期2.76%的水平；剔除预收账款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为65.2%、49.2%和2.1倍，三道红线继续保持绿档。

低融资成本、充足现金、稳健债务指标，构成了越秀地产穿越周期的第一层安全垫。通过降低债务滚存压力，给公司留出时间推进存量项目出清、保交付和审慎拿地。在行业调整期之下，安全本身就是可持续发展的必要条件。

除此之外，背靠越秀集团的股东协同，是越秀地产第二层不完全体现在报表数字上的独特缓冲。

今年5月，越秀地产向集团旗下多家主体打包转让南沙国际金融中心、云谷产业园、智谷产业园、毕节酒店及康养业务等资产。此次交易既实现资产出表，又为公司带来44.6亿元资金回笼，资本负债率因此下降1.3个百分点。

广州珠江新城马场项目则提供了另一种协同范例。今年2月，越秀集团以总价236亿元拿下马场地块，同时楼面地价创下广州新高。目前项目已引入SKP及华尔道夫等高端商业和酒店资源，住宅预计2027年一季度推出。市场将其视作改善越秀地产资产结构与结转质量的重要潜在标的，但项目目前仍归属于集团层面。

林昭远在业绩会上的表态也较为“暧昧”，他表示，马场项目暂未有明确注资方案，条件成熟时不排除注入，具体仍须以后续公告为准。

以上内容归星岛新闻集团所有，未经许可不得擅自转载引用。